动静深度丨借旅游热的风，贵阳“城市短租房”是赚钱的生意吗？
一套闲置房屋，怎么租更赚钱？
眼下，贵州旅游持续火爆，旺季的酒店更是一房难求，一种新型的城市短租房随之兴起——它们大多位于普通住宅小区，多是业主自有的闲置房产，通过第三方平台以“民宿”的形式上架，按日出租。
多位短租房运营者透露，在持续涌入的游客带动下，这类房源“一年到头几乎没什么空置期”，收益还能达到长租模式的3到5倍，成为许多投资者眼中“新的风口”。这笔看似稳赚的经济账究竟如何算？网上随处可见的“托管运营”广告真的靠谱吗？高回报又伴随着哪些容易被忽略的风险？动静记者深入短租房市场，为你算清这笔“房”与“租”的明白账。
一本可观的家庭“增收账”
旅游市场的蓬勃，让不少市民开始盘活闲置房产，“城市短租房”成为一种增收来源。
今年50岁的陈丽加入了短租房运营的“赛道”，她在贵阳喷水池附近有一套约40平方米的老房子，一室一厅。过去，这套步梯房一直是作为长租房使用，2025年1月中旬，她将房子改造后，正式作为短租房投入运营。陈丽向记者坦言，长租时期的月租金在500至1000元之间，年收入最高不到一万元，转做短租后按日出租，在旺季，平均日租金能达到300元。陈丽说：“即使在淡季，一个月也能租出去20来天，淡季平均房价每天100到120元，一个月也有约2000元的收益。”
陈丽经营的短租房
收益翻倍增长的背后，还有一笔成本账。陈丽介绍，自己投资做短租房的成本主要分为两笔，一笔是每月固定成本，包括托管公司要收取总收益20%的佣金（若月营业额为6000元，则佣金=6000×20%＝1200元），以及一次性洗漱用品、拖鞋、毛巾、水电费等，月均约330元，而除掉固定支出成本后，年净利润达可以达到3万余元，是长租的3倍左右。
第二笔是前期的装修费用，属于一次投入，金额较大。值得注意的是，这笔投入属于“选择性”的，而非必需的投入，这取决于房源的新旧程度以及房东对房屋的升级意愿。由于陈丽的房子房龄较长，设施老化严重，陈丽花费了6万余元进行了装修改造。然而，陈丽认为这笔投资很划算，“房子是自家的，即便不做短租，也可以自住或长租，装修怎么都不亏”，而且依据当前的收益情况来看，两年左右即可回本，陈丽对此很满意。
和陈丽一样，短租房托管品牌“悦华居”的经营者毛女士，目前在贵阳全城管理近20套“城市短租房”，毛女士透露，旺季租房单价从每天200元至600元不等，部分优质房源甚至可达千元以上，基本上短租房年均收益是长租的3-5倍。
“悦华居”短租房
毛女士认为，贵州作为旅游目的地，其自然和人文旅游资源优势是长期存在的，市场需求旺盛，目前，其管理的房源入住率常超90%，不愁客源，回头客比例也较高。
本土托管品牌“米象民宿”的运营团队在贵阳管理的房源总数已超千套，负责人毕永栋介绍，目前影响贵阳“短租房”收益的主要因素是单价的季节性波动而非入住率，比如七八月的旺季，两房户型可达400-600元/天，淡季则为200-300元/天，毕永栋说：“即使在淡季，入住率也能保持不错水平，表现好房源的半月收益就可达五六千元，差的区域半月也有一两千元”。
托管还是自营？
“城市短租房”运营模式相较于传统长租的收益优势明显，但不同的运营管理方式，直接影响着房东的投入精力、风险分担和最终收益。
目前，“城市短租房”的运营模式主要分为全托管、半托管和房东自营三种模式。
据毛女士介绍，如果房东选择全托管模式，运营公司会包揽所有工作，房东几乎是“甩手掌柜，坐等收益”，运营工作主要分为线上和线下，线上运营包括在第三方平台包装上线房源、优化搜索排名、全天候的租客咨询服务以及定价机制等一系列内容。线下管理则包含每日卫生清洁、布草、定期安全检查等。如果选择半托管模式，托管公司仅提供线上服务内容，业主需参与线下工作，如清洁卫生等。
“悦华居”短租房
此外，如果房东与托管公司商议一致需要对房源进行重新装修，运营公司还会负责装修设计和监理工作，并收取全部装修总额的5%—10%作为监理费。
据了解，全托管佣金较高，占民宿经营总营业额的20%~40%，如月营业额一万元，佣金为2000元到4000元。半托管佣金则较低，占总营业额的10%-20%。此外，部分公司在半托管模式下，每年会额外收取一定金额的运营指导费。
记者了解到，无论房东是选择全托管还是半托管，在责任与安全方面，托管公司会提供一定保障。毕永栋提到，公司会为每套房屋购买保险，如果房屋内家具装修损耗、租客恶意损坏以及租客人身意外（如滑倒摔伤）等，按照合同规定责任由作为经营方的托管公司承担。
关于运营模式，陈丽认为托管的必要性很大，尤其对上了年纪的房东而言，能避免深夜客服、平台操作等繁琐事务，她选择了半托管模式，需要自己负责日常的线下打扫清洁工作。陈丽说：“打扫自己的房子会比较用心，而且也可以打发时间，锻炼身体”。
与陈丽不同，今年28岁的毕艺凡选择了完全自营。毕艺凡告诉记者，她从2020年开始将闲置房屋短租经营。她认为，选择自营首先是因为作为自由职业者，她拥有充裕而灵活的时间可以投入管理服务，其次是自己有酒店行业的相关工作经验，同时，家庭成员可以提供房间清洁等人力支持。
毕艺凡经营的短租房
毕艺凡说，自营可以节省成本，比如装修监理费、运营佣金、清洁费等。她说，“短租房的运营与酒店相似，但管理上更灵活、更具人情味，通过自营可以自己设计装修风格，提供人性化服务，让房子更生活化，更有烟火气”。
赚“热钱”也要冷静思考
值得注意的是，并不是所有房源都适合做“短租房”。在“城市短租房”看似蓬勃发展的背后，潜在的经营风险、市场乱象与监管不够精细化也是无法忽视的现实，行业的可持续发展，需要更清晰的规则与更理性的投资。
毛女士说，闲置房屋是否可以作为短租房，需要评估，包括房源附近商圈成熟度、是否靠近旅游景点或交通枢纽、房源设施情况等。对于位置差、改造成本高、预计入住率低的房源，建议做长租而非短租民宿。毛女士说：“因为托管运营的佣金是从收益中抽取，如果收益不理想，托管公司也可能有亏损的风险”。
此外，业内人士建议居民还需警惕过度投资风险，即使自有房产经营效果不错，也要慎重选择另外租房或购房做短租房运营。毕艺凡告诉记者，自己在2022年曾尝试租一套房子经营短租业务，但因每月需支付高昂的租金导致利润空间被压缩，收益不理想，甚至亏损。陈丽也表示，自有房产经营短租风险可控，额外投资（如购房或租房）则因回报周期长、市场不确定性高需要更加谨慎。毛女士说：“如果是租来的房子做经营，通常入住率要达到60%才能盈利，而房东自有房产，入住率达20%-30%可实现盈利”。
同时，部分短租房经营者提醒，目前的托管市场也存在一些乱象。居民还需警惕只为短期套利的代管公司，他们通常以高回报为诱饵，在收取房东的高额装修费或押金之后便没有了后续的运营服务，甚至用不同公司主体与房东签约，逃避合同责任等，给消费者带来严重经济损失。
在监管方面，贵州省旅游民宿协会副会长彭雅提到，因为相较酒店、民宿而言，“城市短租房”“旅居农房”等新的住宿业态目前在全国范围内都还没有很明确的概念界定，一些在线旅游平台在房源归类上也未能进行严格区分，将各类短租住房都笼统地标注为“民宿”，这就导致在某些地方存在监管主体不明、安全隐患、消费者权益保障不足等问题，使得责任界定困难。
为了让经营者能更好发展，让入住者权益有保障，彭雅认为，规范市场、明确分类是当务之急，政府的管理要跟上市场细分的趋势，针对不同的业态出台更精细化的政策和标准。她建议将当前的住宿业态清晰地分为“酒店”“城市短租房”“旅居农房”和“民宿”四类，工商部门在营业执照注册时应严格审核经营场所，从源头进行规范；在线旅游平台也应承担起责任，对房源进行审核以及准确分类展示，唯有通过精细化、差异化的管理，才能引导城市短租房业态告别野蛮生长，走向健康有序的未来。
