什么叫“楼王”？它凭什么比旁边楼栋贵？

相信大家多多少少都听过“楼王”这个词，一般都是指一个楼盘之中位置最好的楼栋。并且“楼王”的价格一般也要高出其他楼栋。

同一小区不同楼栋的价格为什么会有这么大不同？在小区这么多楼栋中，哪一栋比较好、哪一栋比较差呢?买房时又该如何去选择楼栋呢？

朝南楼栋居住更舒适

朝向是以日照为核心的，“坐北朝南”是人们对朝向最初始的选择，以此为基础关于朝向有四个基本判断。

1、 南向朝向最好。南向在冬季和夏季明显地表现出“冬暖夏凉”的特点；

2、北向朝向最差。因为中国大部分地区处于北回归线以北，北向冬季没有阳光，特别是在北方，北向的房子基本没有市场；

3、东向好于西向。东晒的程度比西晒的程度给人的感觉是不一样，对“早出晚归”的上班族而言，东晒时全都出门在外工作，对东晒几乎没感觉，而当晚上回家的时候，如果有西晒，那么闷热的感觉是比较明显的；

4、西北向好于北向。虽然西北向有西晒的困扰，但毕竟比北向没有阳光还是要强些。

占有景观资源越多楼栋价值越高

通常“楼王”单位都放在小区最好的位置，享受最好的景观资源，包括自然景观和小区景观，所以通常这样的楼栋价格也最高。

房开商在设计园林景观的时候，一般会将连接各主要景点的轴线作为主要景观轴线，连接各次要景点的轴线则为次要景观轴线。

处于主要景观轴线上的楼栋所占有的园林景观资源就相对就比较多，楼栋的价值就高。

而除了小区内部的景观资源外，小区外部的自然景观对住宅价值的影响也是很大的。例如，一个临湖观山的项目，能看到湖景的楼栋和不能看到湖景的楼栋，价格差异也很明显。

楼间距大，舒适度高

除了朝向和景观，小区楼间距和日照对居住体验影响也很大。楼间距大、日照才充足，通风采光才会好，居住也更舒适，价格自然也会更高。

需要注意的是，一般楼盘只会告诉你项目内各楼栋之间的距离，但其实我们还要关注楼栋与项目外建筑的间距。

有的购房者买房时，只注意了小区内的楼间距，没考虑项目外的楼栋间距，入住后才发现，自家的阳光被马路对面的高层遮挡了。

另外，项目内不仅有正对的距离，还要有斜对的距离。有的楼栋的正对楼栋间距足够大，但是斜对楼栋也很有可能会遮挡视线和日照，这就需要判断楼间距时结合户型朝向来看。

噪音越小，价格受影响也越小

影响小区楼栋的噪音主要是交通噪音，交通噪音的大小取决于两个要素：一是交通流量；二是车速。因此城市快速路的噪音远大于城市支路的噪音。

按照《城市道路交通规划设计规范》的规定，城市道路分为快速路、主干道、次干道和支路四类，各种道路的交通噪音对住宅的影响大小也是不同的，越靠近繁忙要道的房子，肯定越容易受交通噪音的影响。

低梯户比居住体验更好，楼栋价格更高

梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。梯户比可以分为三个档次：低梯户比、中梯户比、高梯户比。低梯户比包括1梯1户，1梯2户，2梯2户等；中梯户比包括2梯4户，2梯6户，3梯8户等；高梯户比包括3梯10户，4梯12户等，3户以上/梯。

低梯户比的楼栋居住人口少，私密性好，等电梯的时间会比较短，居住舒适度高。高梯户比楼栋中一栋楼的居住人口密度比较大，私密性差，居住舒适度低，等电梯的时间随之延长。一旦遇到上、下班高峰的时期，人多电梯超重就直接下去了，因此等上十几分钟电梯也是“家常便饭”。因此相同条件下，梯户比低的楼栋价格也会更高。

楼均价还要考虑项目内外的不利因素

一般项目外的不利因素，我们可以通过周边环境有一定的了解。比如垃圾站、作业工厂等。但我们还要考虑项目内的各种不利因素。比如小区内的变电站、小区地下车库的出入口、地下车库的风口等等，对楼栋住宅居住舒适度也是有影响的。

综合上述各因素，我们就能大概掌握每个楼栋的优劣和定价差异。

在楼盘的实际开盘中，往往是将项目的各楼栋分批次推出，价格“低开高走”，从低溢价区逐步到高溢价区。因此掌握影响楼栋价格的这些因素，我们就能将各楼栋的价格和居住舒适度综合考虑，以免冲动“下手”之后，发现没有选择到更心仪的楼栋。