鸟瞰楼市 | 区域指南：花溪湖区成熟时

有朋友说，你怎么冷落了花溪？难道花溪不够美？好吧，小灵通收到你们的信号。这期区域指南，我们就来研究一下花溪。

其实是六一节我给自己放个假，去花溪耍了一圈~不过花溪太大，得分一下先后。这一期的研究对象，是我一直比较看好的版块——花溪湖版块。

老规矩，先说观点：

1、经过2017年~2019年的楼市波澜，花溪楼市已经进入平稳期。

2、花溪湖版块已经日趋成熟，这里会成为花溪城区最核心的住区。

3、但是版块内的几个问题，可能是制约版块价值再提升的因素。

花溪楼市的现状

在讲花溪湖版块之前，我们来看看花溪楼市的现状。

数据来自“铭腾机构”

首先是花溪住宅市场（不含小河区域）2019年供销存的走势，从上面的图表我们可以看出：花溪楼市全年供应量很充足，除特殊月份，每个月的去化量比较平均，价格上已经趋于稳定，波动性不大

数据来自“铭腾机构”

从更细节的数据上，可以看到：2019年花溪住宅的供货量、销售量都对比2018年有了大幅下滑（可以说是腰斩）。价格倒是比较稳定的，大概就在一万单价上下浮动。不过存量上，花溪住宅的压力还是比较大的，去化周期约为11个月。

2019年的销售榜单上，花溪楼市的王者是碧桂园印象花溪，第二位是恒大文旅城。两者的成交占到了整个花溪销售量的半壁江山，其他项目要么因为过了推货高峰、要么本身实力不行，成交数据就普普通通。成交TOP5里面，花溪湖版块的项目占到了三个，而且价格上还是比较稳定的。

不管怎么说，花溪从2017年的热点区域，到2018年的频繁波动，再到2019年的逐渐平稳。算是走过了一段难忘的地产周期。现在的花溪楼市，对比之前已经健康很多。随着各个项目的逐渐呈现，也让花溪的城市风貌得到了很大的改善。特别是花溪湖版块，更是花溪楼市近几年发展的代表作品。

花溪湖区成熟时

无数次回答过关于花溪置业的询问，我基本上都会回答：如果你想在花溪买房，那建议可以多考虑一下花溪湖版块。能增值多少我不敢说，但是买这里坑爹的概率极小。

为什么我对花溪湖版块看好？

如果说观山湖区的中央公园是“观山湖公园”，那花溪的中央公园就一定是“花溪湖公园”。

公园介绍：花溪湖公园位于花溪区贵筑社区，花桐北路东侧，田园北路西侧，贵筑路南侧，洛平水库排水大沟北侧，毗邻花溪区行政中心，是花溪区最重要的城市核心及景观节点区域。公园整体定位为集自然山水、生态廊道、文化旅游、配套服务于一体的综合性项目，总用地面积1323.39亩（总用地面积116095平方米，其中绿化用地面积87489平方米），规划总建筑面积29.58万平方米，其中地下建筑面积26.19万平方米，地上建筑面积3.39万平方米，规划水域面积435亩，总投资约43.8亿元。

花溪湖版块在哪里？顾名思义，就是花溪湖公园的周边呗。从上面的卫星图，可以看到花溪湖公园的具体位置。其实花溪湖公园不止中间这一坨，而是南北都有延伸，但是中间最方正、面积最大的这一块，就是花溪湖公园的核心。也就是被明珠大道、田园路、花溪湖大桥和花桐路围合起来的这个区域。这里，将会是花溪湖公园景观资源最优质的区域，未来的价值也最高。

中间这一坨面积有多大？差不多有3.5平方公里，约850亩左右。其实面积不算小。给你做个参考，白云区的泉湖公园核心区域面积约为3平方公里（800亩）。也就是说这片公园，不会比泉湖公园小。再加上花溪更灵动的天然山水，我相信效果是OK的。

但是这个公园也是一波三折，查阅资料时我在花溪区政府网站上看到这个咨询信息。

好嘛，你们说的是2018年底完成花溪湖项目整个湖面工程……

2019年，又看到了这么个新闻。 据相关单位表示：该项目于2018年9月15日正式动工，现已完成约60万方土石方开挖及部分驳岸挡墙施工。此外，施工区域内的已征迁区域开挖基本完成，其他工程因项目整体规划、主体方案、专题报告正在报审中，暂不具备全面动工条件。待项目规划及主要专题报告审查通过，且工程主体方案确定后，将立即组织后续施工。至于开工、竣工时间，相关单位回复称：根据进度计划安排，花溪湖项目预计于2019年10月全面动工，于2020年5月前完成水专项工程，项目全面完工时间待工程主体方案审批通过后方能确定。

花溪湖公园的进度，从2018走到了2019，又从2019走到了2020。直到前几天，终于又看到了这个新闻……难道花溪湖公园的工程新闻是一年发一次？一次管一年？不过终于还算等到个喜讯，至少现在已经开始比较大规模的施工。

为了确认项目的实际施工进度，决定自己跑一趟。也给大家看看现在花溪湖公园的实际呈现效果

哎吗！真的有水嘞，看起来还是几多酷炫的~而且水域面积真的不小。但有一个疑问，有没有搞水利的朋友解答一下：这是湖区开始蓄水了？还是前两天下雨所以积水了……？

上面的角度不够有感觉，还是得从上帝视角看一下。可以看到花溪湖公园的面积着实不小，而紧靠着公园一路之隔的印象花溪和贵大南苑，部分房源确实会有非常优质的景观面。

现在花溪湖公园内施工的机械不算少，小挖机啃次啃次的在里面咆哮着。但是周边也有部分的农房和农田，还是待处理状态。

其实花溪湖公园向北会一直到大家熟悉的阳光水乡那里，而向南则是一直延伸到美的花溪院子还要过去。也就是说完整体的花溪湖公园南北覆盖很长，差不多有3.5公里。如果你是跑友，以后每天绕着花溪湖公园跑一圈，岂不是美滋滋？

从上面的实地考察来看，花溪湖公园确实是实实在在地在动。但是多久能完工？多久能开放？还是一个谜，我找了半天也没找到相关的准信。不过公园进度虽慢，旁边的楼盘建设速度一点也不慢。围绕花溪湖公园，已经有印象花溪、溪山御景、花溪大都会、保利溪湖等多个项目启动开发，或者已经交房入驻。

周边的热闹场景对比四五年前，已经是今非昔比，成熟度已经肉眼可见得非常高。如果再过三四年，这一片肯定会是花溪最热闹、商业价值最高的版块。我现在正式宣布，这里就是新一代的开山怪——“花溪湖住区”。

花溪湖版块的路网也比较丰富。目前在这个区域，已经成型的主干道有明珠大道、清溪路，田园路、花桐路、花冠路以及甲秀南路。纵向和横向的道路都还比较丰富。

特别是毗邻花溪湖公园的还有花溪区政府，还有区政府旁边的花溪新城商圈（明珠大道口还有地铁站）。如果花溪湖公园完全成型，这一片肯定是花溪山水田园城市的代表住区。不得不说，花溪的山水景观，确实是冠绝贵阳。随便一弄，都是其他区域难以望其项背的。

对比一下首善之区云岩区政府，坐拥大营坡繁华棚户区，对面就是景云山接待中心……

如鲠在喉的三个问题

花溪湖版块非常好，也很适合人居住。但是这个住区有三个问题让我如鲠在喉，必须要给大家提出来。这三个问题，有可能是花溪湖版块价值再提升很大的制约。

首先是道路交通问题，没错，不要东张西望！我说的就是你——田园路。花溪湖版块道路丰富，但是这些道路里面最硬伤的一条路就是田园路，应该说是从花溪区政府到孟溪路的这一段。这一小段不知什么原因，设计实在是太窄，仅仅搞了双向四车道（还不带中间绿化隔离带那种）。作为花溪新城区域南北向的一条主要干道，双向四车道的配置实在是让人觉得不可思议。

现在这条田园中路上，堵车已经成为常态。一到周末，很多去青岩的车辆都会路过这条路，堵得水泄不通。而道路的花溪大都会、集美阳光、麒鑫商业广场等项目已经刚开始迎来入驻的业主。等到以后入住人数越来越多，这条路估计会常常陷于瘫痪的状态。更可怕的是，因为周边项目与道路退让距离并不大，所以未来田园路要拓宽的可能性也很小……

其次是地铁问题，3号线正在大干快上。花溪的重要节点在哪里？就在明珠大道站。但是明珠大道站是位于清溪路和明珠大道的交叉口。也就是说，这个站点其实距离花溪湖公园还有5、600米的距离。

地铁站与版块内很多小区都有不短的距离

明珠大道站距离花溪湖版块的大多数住宅区就会更远。比如距离碧桂园印象花溪超过一公里，距离万科花溪大都会差不多700米，距离保利溪湖、亨特云涧溪山、美的国宾府就更远。这些住宅小区，想要得到地铁利好，可能只能通过多一次接驳的方案。

最后一个问题是商业问题，花溪湖版块周边的新兴小区很多，但是商业目前是个短板。目前我只看到比较成型的集中商业，只有万科大都会毗邻明珠大道做了一个街区商业。其他像保利溪湖和美的国宾府有一些社区底商，溪山御景也搞一个购物中心，不过声响并不大。

未来亨特云涧溪山倒是规划了比较大的购物中心，还很傲娇的要设计什么室内滑雪馆。但是具体什么时候能真正开出来，那就更是谜题了。

也就是说，目前这个区域的商业还是缺乏的。社区底商、街区商业倒是基本能满足周边居民的生活需求。但是要作为花溪最具价值的住区，商圈价值还是不够强。花溪湖版块，需要更多的标杆性商业才能把调性撑起来。

主要项目小点评

花溪湖版块内的项目不少，但是有很多已经在前两年销售接近尾声，留下的余货也不多。所以我挑选了三个比较有代表性、余货也不少的项目来进行点评。

【碧桂园印象花溪】

碧桂园印象花溪，可以说是花溪湖版块区位最好的项目，不折不扣的公园房。小区到公园一路之隔，从效果图上面甚至有一座桥可以直接通达公园。不过项目在开发销售的过程中，还是因为价格问题掀起过不小的波澜。

项目本身体量很大，体量大就意味着配套比较充足，小区内的商业、教育之类的配套就比较齐备。特别对买房人来说，一站式解决教育问题是个很硬的需求。碧桂园印象花溪，很早就确定小区内引进的是同济大学附属存志花溪学校。当然，这个学校教育质量到底怎么样？现在还不太好说。

不过交通上，我认为项目有点问题。项目体未来容纳的人口很多，但只毗邻两条主干道——明珠大道和花桐路，这两条路本身又是花溪最重要的主干道，未来随着几大楼盘的业主不断入驻，高峰期不仅外部道路会堵，小区内部道路压力更是很大。

印象花溪是花溪楼市的缩影。它有着花溪楼市的代表性资源：生态、景观、环境、区位，但是它的价格曲线，也印证了贵阳楼市发展的周期律。但是回归到项目，印象花溪其实真的还算不错，如果你在花溪工作，希望找到一处有发展空间的地方置业，印象花溪是值得你关注的。

【美的国宾府】

美的国宾府，花溪大盘的代表。区位不错，交通还行。产品线丰富，尤其值得说的是洋房区。各方面来说，美的国宾府都是花溪均好性比较高的项目。所以在对花溪项目的推介中，它一直是我的备选答案之一。

区位上，美的国宾府扼守明珠大道与甲秀南路两条主干道，在花溪来说交通是十分便利的。距离花溪区政府的新商圈也不算远，可以充分地享受商圈服务。但是项目主要通行必须通过甲秀南路，高峰期的堵车也是可以预见的。不过项目的地形，倒是可以多做几个出入口，分摊一下出行压力。不过项目也没有轨道交通的配置，这一点比较可惜。

商业上类似美的林城时代的美的大道，美的国宾府也在项目中央做了一条“商业大道”（我也不知道叫啥名字）。未来这条路应该会集中项目的各种生活配套商业（如餐饮、银行、药店、生鲜超市等），也会是比较热闹的一片区域。

作为花溪的大盘（148万㎡），美的国宾府产品丰富、配套齐全。洋房是美的的特长，不过不是房子本身，而是下面的景观。说实话，美的林城时代洋房区的景观设计在贵阳，目前还真没几个楼盘比得上，这也是美的洋房一直卖得不错的原因。不过高层产品来说，项目的设计就比较普通了，没啥亮点。哦，对了，项目还喜欢搞什么美的智慧家居配置，这也算是一个亮点吧（不过其实你也可以自己搭配一套小米的智能家居，费用并不高）。

【亨特云涧溪山】

亨特云涧溪山这个项目，就在印象花溪的马路对面、保利溪湖的旁边，毗邻明珠大道和甲秀南路。项目体量其实真不算小，达到44万平米。

这个项目有两个特点，第一个是项目是传说中的第四代住宅设计（就是大露台、上面种花种草种巴壁虎的那种），主力户型也基本上都是超大户型，在售的主力户型很多集中在200平米以上。产品的设计比较有意思，主要是凸显比较多的空中花园赠送空间。不过相应的项目的单价，和总价都比较高。但是这样的产品，这个价位来说，在花溪有很多的选择。这种特殊的产品设计，很多人未必敢于去尝试。而且这种特殊的建筑造型和立面设计，也让里面的户型设计，不是那么的实用方正，总感觉有些怪怪的。

第二个特点，就是项目在明珠大道与甲秀南路的交叉口，设计了一个超大的商业娱乐综合体。综合体里面包含了酒店，水上乐园，书城，购物中心，最夸张的是还有一个室内滑雪场。在这个规划上，我建议大家还是要理性的去看思考，购物中心和酒店什么的我觉得还是比较靠谱的。但是像水上乐园和室内滑雪场这样的游乐设施，对开发商来说投资非常巨大，日常的维护成本也非常的巨大，经营难度也很大，我个人认为这两个东西的实现会非常的难，也许到最后就会改规划变成其他的产品。