LPR下降，房贷压力会减小吗？

1月20日，全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR）公告显示，一年期LPR从3.8%下调至3.7%，为连续第二个月下调；5年期LPR此前连续20个月维持不变，此次从4.65%下调至4.6%。

人民银行官方消息一出，坊间一片叫好，房地产行业似乎看到了春天，还款人也认为房贷又减轻了。LPR为什么和房贷有关？LPR下降真的可以减少还房贷的压力吗？一起来看看吧。

LPR和房贷有什么联系？

LPR（Loan Prime Rate）是贷款市场报价利率，是为了推进利率市场化改革设置的。在2013年创设后，一直到2019年，央行对LPR又做了一次改革。

简单来说，这次改革后的LPR更能反应市场的实际情况。同时，LPR可以既为一年期贷款，也为五年期以上的贷款提供利率参考。

这里有两个重点：

1. 2019年12月底，央行发布计划对存量房贷计息利率进行改革，并计划在2020年3月到8月完成房贷利率和LPR挂钩。就这样，LPR的变动就和房贷牵扯上了。

2. LPR的五年期利率和房贷利率直接相关。

LPR下降，月供可以减少多少？

因为2019年12月对存量房贷计息利率的改革，还贷人可以有两种方式还款。

方式一：按照浮动利率还款，即将原合同约定的利率转化为和LPR相关的形式。此时，房贷利率=LPR+加点。

加点是用选择新还款方式后，当时的房贷利率减去4.8%，数值可正可负。加点确定后就作为一个定值和还款期内最新的LPR相加（LPR每月更新一次）作为房贷利率。

如果是新增房贷计息利率，此时的加点数由不同城市自己根据市场行情进行定位。比如北京在2021年的加点规则是首套房要加55个基点（也就是在当时LPR基础上要加0.55%）；但与此同时，根据网络搜索没有查询到贵阳有相关的加点政策，是直接按照LPR来计算。换句话说，在2021年，同样的LPR，北京的还款利率比贵阳的高0.55%。

具体该怎么计算LPR下降对房贷的影响呢？

假设小王今年1月1日以按揭购房，贷款100万，按等额本息的方式分30年还清。正巧1月20日LPR五年期以上利率下降。那他可以节约多少月供呢？

本次计算选取分段LPR，以一年365天，算头不算尾的方式计算利息：

2022年：1月1日-1月20日，以LPR五年期以上4.65%来算：

100万x（4.65%/365 x 19）=2420.55 元

2022年剩下的时间到2052年：

100万x 4.6%/365 x（346+ 29 x 365）= 1377605.48元

则调息后的月供是：

（2420.55 + 1377605.48）/30/12 = 3833.41 元

如果不调息，还是假设此人在今年1月1日开始还贷，那按照调息前的LPR计算可得：

2022年：1月1日-1月20日，以LPR五年期以上4.8%来算：

100万x（4.8%/365 x 19）=2498.63 元

2022年剩下的时间到2052年：

100万x 4.65%/365 x（346+ 29 x 365）= 1392579.452元

调息前的月供是：

（2498.63 + 1392579.452）/30/12 = 3875.22 元

最后，小王每月可以节约 3875.22-3833.41=41.81元，总利息可以减少1392579.452-1377605.48=14973.972 元。

需要注意，选择LPR来还款，就算是同一个LPR，不同的城市算法不同，执行程度和结果也会不同。

网上搜索“LPR利率计算”可以找到便捷的计算软件，输入金额迅速得到每种算法的还款利息

方式二：选择固定利率还房贷，未来的还贷总额是一定的，不会随着市场对利率的影响改变还款金额。一般来说，固定利率是高于浮点利率的。据贝壳研究院统计，2021年12月，其监测的103个城市主流首套房贷利率为5.64%。

选LPR还房贷还是固定还款好？

两种还款方式，乍看之下固定利率还款利率很高，到底选什么好呢？

很多人选择固定利率还款，主要的原因是：

1、LPR利率短期会走低，但长期不好说，毕竟房贷是要还二三十年的，必须从长计议；

2、现在全球大放水，以后肯定会通胀加息。LPR肯定会越报越高，到时候高于固定利率反而更亏。

从实际来看，近年来大家对房屋的要求不断从刚需房变成改善型，甚至还有养老型。一句话，在现代社会，一个人一生只有一套房子的可能性比较小；更多的人可能会花5-10年的时间把首套房的房贷还完，再按新的需求买新房，那到时候还款又是新的一轮考量了。

再加上去年三孩政策出台后对房屋户型的影响，以及下半年房地产市场的低迷走势，还有全国保障性住房的积极建设，房屋更新的需求似乎在加快，这也会影响对房贷还款时间和房贷利率的考虑。

也有人选择LPR还款方式，最主要的原因是从LPR走势图来看，其一直是处于下行市场，也就意味着还款是减少的。

LPR降低能刺激房地产市场良性循环

据易居研究院智库中心总监严跃进表示，此次降息体现了今年货币政策释放流动性、降低资金成本、稳定经济增长的导向。降息效应也将传导到房地产市场，具有减负效果。

去年12月6日的中央政治局会议针对房地产行业提出要“促进房地产业健康发展和良性循环”。此次降息对于房企而言可以进一步降低中长期贷款资金成本，激活房企2022年的投资和新开工意愿；对购房者而言，能提高他们的信心，释放合理的住房需求。房地产供给端和消费端的活跃对整个房地产市场会有拉动作用，实现行业的健康发展和良性循环。