鸟瞰楼市 | 楼上楼下的，真的好吗？

楼市爱跟风，这是不争事实。

一旦市场上出现什么受众比较青睐的产品，立马就有一堆项目跟上。

比如前几年的九樾府给贵阳带来新中式，之后很多项目都不约而同的成为了“新中式府邸”。

不过这也很正常，天下户型一大抄，能满足客户生活需求的产品就是好产品。

今天的主角，是一种起源于前两年，但从今年开始逐渐流行起来的产品。

错跃户型

错跃户型，顾名思义就是一种跃层产品。

为什么叫错跃呢？其实就是在户型的结构做了部分挑空设计，对于广大客户来说把它理解成复式楼的一种就可以（实际上错跃和完整的复式住宅还是有些许差别）。

这种错跃户型到底好不好？究竟适不适合居住？今天我们就来聊聊这个话题。

在我记忆中，最近几年引领这股错跃户型风潮的应该是华润悦府。

华润悦府现在已经没剩多少房源，基本上是尾盘状态。但在悦府引领风骚的这几年，王牌产品肯定就是这个160的错跃户型。

60的错跃高层，通过客厅挑空6米获得赠送空间，实得面积可以做到200多平米。

二层可以设计改造成带落地窗的超大主卧，还能配个小书房，下面的房间也完全足够其他家庭成员生活使用。如果不改造的话，可以选择把整个客厅进行挑空处理，整个客厅的采光可以得到质的提升，有那么一点豪宅的意思。

层高确实很高。窗上面的墙可以推出去的（除了中间有根梁不能动），外面的窗就可以变成一个落地窗。

华润悦府首期交房的F区，里面就有不少160的错跃户型。实话实说，效果确实不错。

华润悦府错跃户型的成功，也给了后面的跟进者信心：保利大国璟和华润悠山悦景，也设计了相应的错跃户型。

从户型图和样板房我们可以看到，这个户型确实是有竞争力的产品。户型产权面积是118左右，但通过错跃实现在了客厅区域的全挑空，户型的净高约为5.8米，搭板之后层高也不显得低矮，属于可以接受的范围。关键是搭板之后，可以让118的产权面积增加到160左右的使用面积。按照项目一百五六十万左右的总价计算，性价比还不错。

但是这个户型的一层客厅区域，开间和进深还是有点老火。户型结构是好的，但是空间的小尺度使得整个客厅不够舒展、大气。这也是错跃户型最容易出现的问题，后面我们集中分析一下。

悠山悦景的131的错跃户型，还是颇有亮点。一是做挑空设计类似于悦府的166户型（整体的结构也非常类似）。未来业主可以得到一个40多平米的赠送空间。二是从阳台、客餐厅等区域来看，整个户型的尺度感还不错。对比刚刚保利大国璟的那个错跃，空间要宽裕一些。

高赠送、低总价产品策略的组合拳，在贵阳已经成为市场杀手锏。

错跃户型，因为极大的赠送比和成熟的解决方案成为现在不少开发商的新宠。比如小河的美的璟悦风华，在首开组团小高层楼栋就完全采用了错跃设计。

璟悦风华的错跃主力户型是138平米，都是2T2户的设计，每家可以享受一个独立的电梯厅（从舒适度来说，做得是挺不错的）。这个错跃主要是客厅部分挑空，测算了一下这个挑空的面积大概可以做到将近40㎡左右，也就是说户型最后的实得面积差不多要将近180（把阳台等赠送空间加上），得房率很高。

中天一向在跟趋势的路子上走得很坚决，所以在金融北城一期组团就推出巨量的错跃户型。面积涵盖80多到124平米，丰俭由人。

这些错跃户型都有一个非常打眼的特征，那就是6米挑高的层高赠送面积会很大，户型的赠送面积会在30~50平米左右（以最终实际户型为准），这种产品在控总价之下，所谓的“实得单价”就会被压下来。

金融北城一期有11栋楼，全是这种错跃户型。人家都是搞几栋意思一下，中天上来就是往死里干。

现在北城的样板房也出来了，我也到现场看了一下。

86平米错跃的样板房，从外面可以看出它的大概结构。

进门后就是客厅，旁边这个红色就是楼梯，有点像loft公寓的楼梯。实际上样板间展示的是把阳台推出去的效果，所以显得还算宽敞。

另外一个角度看看这个客厅，整体还是比较简洁的。但这个楼梯还是比较陡峭，如果要做成舒适度更高的楼梯，就需要更大的占地面积。

等等，你们有没发现一个问题？这餐桌呢？吃饭在茶几上面吃？问了置业顾问，他说是做了一个折叠餐桌，就在电视柜旁边……额，毕竟尺度小嘛，哈哈哈。

接下来是100零点的这个错跃，实话实说这个户型的尺度就比刚刚的那个户型好很多。至少我看见了这个够用的餐桌。整体客厅和楼下的几个卧室感觉也还可以，不算局促。

港真，这个厨房有点没法忍。设计师可能自己没做过饭，而且预设业主也是不做饭的，所以就搞出这么个迷你厨房。

这是我用广角照出来的效果，你们可以感受一下有多迷你。当然，也许可以利用外面的生活阳台推出去，但这样做可能就没有晾晒衣服的空间了。嗯，设计师觉得客户可以自己备一个烘干机就行。

楼上的这个主卧倒是尺度很富余，可以配置比较大的梳妆台、衣帽间和洗手间，这个没得说，值得点个赞。

另外一个角度看看楼上的主卧室。

楼下这个阳台改造的房间，给我颇多惊喜。两面大玻璃一装，采光非常好，做个书房会很舒服。

另外一个124的户型，同样是错跃设计。楼梯设置在入户门旁边，但是这个楼梯还是比较陡峭，而且做的旋转设计用来节省占地空间（好看，但实际使用其实并不便利）。

但同样的厨房为什么这么小？你说100多点厨房小是因为尺度不够那就算了，但是124的面积做这么小的厨房，还是有点老火哟。

124的户型，楼上的面积也不小，但没什么亮点，这里就不聊了。

这种错跃户型好不好？在我看来，亮点和问题都比较突出。

首先是亮点，如果我们单纯的评价赠送面积大这个特点，错跃户型确实是很不错。

一大解千愁，错跃户型毕竟可以得到整个客厅的上空面积，而且这个面积方正、实用。

特别是对比阳台、结构板这些边缘性赠送空间，这个空间真的就非常实在。如果不需要这个空间（估计不太可能，毕竟就是冲着这个买的），也可以得到一个很舒服、很有品质感的中空客厅。

多种高赠送户型解决方案里，错跃户型堪称一霸。

但我知道大家想重点了解的还是问题，这种跃层真的好住吗？

对于户型设计，我有一个私人原则——脱离尺度谈户型，就是耍流氓。

不论户型的结构再牛逼，但面积大小其实是最基本的一个指标。小户型是螺丝壳里面做道场，能做好非常不容易。但是大面积要做得更好，同样不容易。

比如大平层这种产品，在贵阳很多达到面积尺度的户型只能叫做大户型，完全没有体现出大平层的精髓。

错跃户型呢？在美的璟悦风华的样板房，130平米的错跃户型没有选择完全把楼板封闭，而且做了一个挑空空间，但楼梯已经是占用阳台空间来设计。实际上的观感上客厅空间还是已经比较饱满，谈不上宽裕。

所以，错跃户型最大的居住痛点并非什么爬上爬下、采暖、通风之类的问题，主要矛盾还是得落在面积尺度上。

比如金融北城的86跃层，样板房就只能把餐桌搞成成折叠式，而不是一个正常、方正的餐桌。因为那个餐桌的面积，真的好难好难挤出来。

而且整个客厅区域，很难有多的变化。对比平层户型的86平米，客餐厅区域的灵活性会差很多。

再比如无论是大国璟、悠山悦景、璟悦风华和金融北城的跃层主力户型，屋内楼梯的设计肯定对比正常大面积复式楼的楼梯踏步要陡峭，因为正常踏步的楼梯占地面积确实有点大。

当然，这是不是致命性问题？我认为不是，毕竟对于大部分买房人来说，还没有奢侈到完全不在乎空间赠送的地步。

价格合适的情况下，能多出这么一大块方正实用的赠送空间，它不香吗？

至于餐桌、楼梯之类的问题，要么通过设计解决、要么通过忍耐解决。

总归，可以解决。

但是对于追求更高居住要求的改善型客户，小面积的错跃户型就真的不是你的菜。

虽然上面多一个足够大的主卧室系统，但是下面的空间就太过局促。而且仔细想想，实际上大部分人的家庭活动时间都还是集中在客餐厅、书房、阳台这些地方，真正窝到卧室里面的时间并不算多（除了睡觉）。

所以改善型客户一定要重视的是家庭内的公共活动空间面积，而非卧室面积。

改善型错跃户型可以买，但是基础面积一定要大。

错跃户型作为高赠送户型的代表，正在被越来越多的项目使用。

对于市场来说，多一些选择并非坏事。它能走多远，市场自会告诉我们答案。

错跃户型，你会选择吗？