房贷集中度政策松动：房地产行业或迎来新年回暖？

2月8日，央行发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。这是并购贷退出房贷集中度考核后，第二个房贷集中度政策松动的例子，也是房地产行业在2022年迎来的第一波政策支持。

早在2020年底，央行、银保监会针对国内银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。设置集中度管理的原因在于增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力。

在坚持房地产行业“良性循环”和“房住不炒”的前提下，此次新年伊始的房贷集中度政策松动又说明什么？

为什么会有政策支持？

据《吴晓波2021年终秀主题报道》分析，通过复盘以往地产支持政策出台的经济和地产市场表现，当我国GDP增速、地产投资、地产销售和地产价格这四个指标同时下跌，往往是政策即将转向支持的信号。

快易理财网上显示的GDP增长率

房地产行业的支持政策可以有效推动房地产开发投资增速和商品房销售增速，能有效盘活存量资源，让整个行业周转起来。

政策支持能带来什么？

一、保障性租赁住房的发展和房企转型

保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理将使得房企的申请贷款动力增强，对今年保障性租赁住房的发展提供更大动力。此外，这也有利于推动房企的发展与转型。

据了解，目前保障性租赁住房的建设主体多为知名的国企央企，如保利、华润置地等，还有地方城投和少部分民营房企。此次央行政策的发布对搭建住房租赁金融合作平台，吸引资本支持保租房市场有重要意义。

在第三届住房租赁产业国际论坛上，ICCRA住房租赁产业研究院院长、中国饭店协会公寓专业委员会常务副理事长赵然表示，扩大保障性租赁住房供给将驱动行业向标准化、精细化、职业化发展转轨。未来青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓这三类以新市民和青年人为主要客群的产品将成为企业在产品线规划方面的主要发力点。

未来，保障性租赁住房体系成熟将有利于整个住房租赁行业的稳定和成熟，保障性供给作为基石，市场化供给作为有益补充，两驾马车并行的“双轨制”将成为我国住房租赁行业的显著特点。对于住房租赁企业而言，保障性租赁住房产品和市场化租赁住房产品的组合，不同类型租赁住房产品的组合都会影响企业收益率，进而影响品牌的价值。

不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，虽然上述政策有利于提高放贷积极性，促进地产融资转型，但可以感受到利好的房企范围、银行投放的积极性提高程度等，都还有待观察。他认为，除了开发以外，对于改造类的保租房，运营中的流动资金贷款、物资采购贷款等，也应该做出创新，满足这个行业的需求。

二、松绑并购贷有利于行业良性循环

并购在防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用。去年12月10日，中央层面鼓励银行开展并购贷款业务，以重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业。

1月24日，雅居乐和世茂集团先后公告，将自身持有的广州亚运城项目股权转售给中国海外发展（中海地产），两笔交易合计作价约36.89亿元。

1月25日，华润置地及所属华润万象生活分别与招商银行在深圳签署了《并购融资战略合作协议》。此次并购融资是自去年12月10日以来房企得到金融机构公开表态提供资金支持收并购的例子。

克而瑞研究中心指出，整体而言，2022年行业收并购机会比较多，整体并购规模可能呈增长趋势，但金融政策对房企收并购意愿的推动可能并不明显，并购规模也难以回到2017-2018年的峰值。

但并购贷的松绑也能一定程度为困难房企注入一部分现金流，对缓解整个市场枯萎有一定作用。至于长期效果如何，还需观察在金融政策之下整个市场的走向。

总的来看，此次房贷集中度政策的再次松动似乎在为今年的房地产发展定调，也预示着房地产行业回暖的时机在到来。不过，经过去年房企信用事件和各种高压政策的实施，房地产行业的一个基本面向可以确定：将从“高杠杆、高周转”慢慢转成经营管理驱动和多元发展。