房地产税改革试点重磅落地！意味着？

2021年10月23日，新华社发布了《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，意味着中国新一轮房产税试点正式启动。 

2016年首次提出“房住不炒”，到现在加速推进房地产税试点落地，意味着房地产行业在十多年以后即将迎来一个分水岭。纵观全球各个国家的房地产税征收情况，从目的来看，无非就是两个，一个是扩展税源，如英美等国，通过房地产税来反哺地方公共服务；另一个是调节地产行业，如日韩、新加坡等国，以房地产税来调节供需，以此达到稳定房价、改善民生的效果。我国也结合国情提出了房地产税改革试点，在这个决定中，我们可以看到新一轮房产税试点有四个特点。

第一，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这里说明改革的三个思路：

1、改革的核心是居住用的住宅项目，是当前老百姓最为关注的内容

2、非居住用房地产本身有房产税一说，此次试点城市会从房产税的试点转变为房地产税的改革

3、农村住房不纳入改革，当前改革是指国有建设用地的相关住房。

特别值得注意的是，决定中特别强调“非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”。而国务院在1986年9月15日发布《中华人民共和国房产税暂行条例》中，说明国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产不需要缴纳房产税。

其中第四条就说明“个人所有非营业用的房产”不需要缴纳，这说明个人名下的“商业办公自用房”可能也不纳入本次房产税试点。

所以这一次新的房产税试点，应该有四类房产可能不会征收：一是“农村宅基地住房”；二是“小产权房”；三是“城市公房”；四是个人名下的“商业办公自用房”。

第二，国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。

说明房产税依然是属于“地方税”，由各个地方政府来征收，这说明房产税不会“跨城征收”，而是房产属地征收原则。比如海南的房产不会纳入深圳的房产税征收范围，计算征收面积的时候，依然是各地独立核算，而不是合计核算。这次决定特别强调：“国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序”。这可能也说明了，还是以属地征收标准为主。

第三，国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

说明此次试点城市将较大范围的扩容，一是因为此前的试点效果并不明显，需要积累更多试点经验。二是当前热点城市早已超过沪渝所覆盖的范围，所以此次一线城市及准一线城市进入“试点地区”的可能性非常大，目前上海、重庆已经试点十年了，这一次估计深圳广州杭州等城市的可能性比较高。最后，国务院要根据“积极稳妥”的原则，统筹考虑“房地产市场平稳健康发展”等情况来确定试点地区。可以预见的是，纳入试点的城市，短期内大概率会为楼市降温，有利于挤压房地产市场水分，让房价回归。

 

第四，本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。在授权期限届满的六个月以前，需要继续授权的，可以提出相关意见。

从某种意义上来说，这说明房地产税的立法可能已经进入了倒计时。前两年应该将会是摸索期，后三年是总结改进期。在这期间，对于开发商来说必然是痛苦的，楼市降温，库存积压，部分城市的土地贬值，都会使其面临长期横盘的压力。之所以先试点后立法，是房地产市场需要一个缓冲期，给持有人一个提前出清自己房产的机会。否则，一旦立法施行，将会损失惨重。

此外，从个人角度该如何来看待房地产税呢？

首先，要重视这个事情的变化和进展，毕竟只要我们生活在城市，这个税种就将与我们息息相关。其次，房地产税“精准出击”手持多套房产者，持有一套房产的老百姓不必太过惊慌。有专家表示“税率肯定在总价的1%以下，房价较高的城市还可能对计税价格打折，所以就是要稳步推行，逐步发展。”

总体来看，房地产税改革是中国房地产发展到一定阶段的必然产物，税收从来都是权利和义务的结合体，征税即意味着确权，意味着来自公权力的保护。对于房地产税征收带来的影响，让我们拭目以待。