专题回顾·租赁 | 2021-2022住房租赁行业现状及趋势研究成果发布
今年的主题是“回归初心，住有所居”，整个行业在过去一年迎来了大量的利好包括政策、经济和市场，从这些方面可以看到整个行业正在变好。根据不完全统计，监测部分的运营商门店租金跟去年比，高的同比涨了50%，少的涨了20%。今年住房租赁运营企业营收能力已经强于传统地产开发商，但在整个行业在变好的同时还是要注意进入行业的初心。同时我们还是要坚定的在“十四五”提出的保租房的住有所居之下，来开展我们相关的业务和发展。
中国房地产过去三十年中经历了什么？1994年开始国家提出了经济适用房和廉租房，用来帮助买不起商品房的人。2007年棚改的货币化安置，地产进入了黄金15年，中国房地产开始高歌猛进。2010、2014年分别推出的公租房和共有产权房，也成为了补充购房群体当中很重要的选项。2021年国家第一次提出保租房的概念，21、22年大量的保租房建设政策不断出台。新的保障性住房体系确立保障性住房体系的第一类是公租房，面对城镇当中双困的家庭，是市场化租金的五折；第二类是共有产权房；第三类是保租房，保障的对象是城市的新市民和新青年。租赁行业现在成为这30年住房体系当中重要的环节。
一、行业大政策：
大的住房保障体系确立，保租房成为重要一环
1、复盘行业政策，简单的看，近几年来政策的发布量逐年上升，颗粒度不断变细，发布的类别出现了有意思的调整。19、20年这两年是行业当中的暴雷年，在这两年当中有大量租赁企业消退，政府出台的政策对应的就是市场监管。21年开始，为了设定好行业的租房门槛就出现了权益保障，22年租赁供应变成了最为重要的政策发展点。随着政策的引导，每一年行业当中的主旋律也出现了相对应的变化。
2、租赁行业不是投融建管退的逻辑，而是会变成投建管服退。第一类是投，投融对于租赁企业来说是一回事；第二类是建，政府将R4以及涉租用地当中的供应加入规划中，所以把建和供归为一类；第三类是管理；第四类是服务，租赁行业会涉及到大量服务业的引入；第五类是退出，和其他不动产领域的逻辑是一样的。
二、保租房筹建：
多元化筹建将助力行业有序发展
1、涉租赁用地新建租赁住房中，租赁用地主要分布在核心一线及长三角地区，新政的加持将会对市场的供应带来更加有序和更加稳步的推进；租赁用地拿地企业以国家队为主，22年有75%的地由地方国企和央企摘走。入市的项目呈现两个特征：第一建设周期在加速；第二这些项目中目前完全没有溢价运营。
2、企业住宿部分的量开始迅速提升，全国4亿产业工人和40万人上海企业员工的租赁住房需求带来产业园配套租赁产品筹建的加快。
3、“非改租”成为二三线城市供应主力，存量的改建类达到67%-75%。对运营企业来说进入到非一线和长三角之外的城市当中，主要以改建类为主。
4、“纳保”在今年成为市场化环境中非常重要的环节，纳保一方面意味着企业的义务，另外一方面意味着企业获得相对应的权益。今年纳保项目北京41个，上海29个，厦门118个，天津130个，在纳保项目的类别中，存量改建在二线城市中占据了较高的比例。
5、传统的保障性住房处于空置、未售部分将进入保障性租赁住房系统。万科上周发布的企业半年度财报，提及有8万间房源纳保，通过调研整理得知其中有5.5万间是空置的房源进入到纳保体系。从城市来看，以郑州、厦门、长沙等二三线城市为例，存量的土地以及空置房源较多，这些城市围绕空置房源的纳保也会加速。
三、市场化现状：
个人房源供应量：个人房源新增供应量受保租房体系及疫情影响下滑显著，22年8月个人房源供应53个城市同比下降，最多同比下降70%。集中式房源供应量：集中式长租公寓稳步发展，今年新开业的长租品牌当中仍是龙湖和万科领跑，第三的华润增速达17%，房企背景的企业今年进一步加速租赁住房的开店和储备量。租赁市场需求：预估2025年租赁市场规模将达到4万亿，核心城市租赁需求超百万间。基于未来的租赁需求拆解各城市的供应量，来对应到十四五期间各城市的指标。供需匹配在未来的五年会变得非常重要。
租金端：个人租金涨幅放缓，品牌集中式公寓租金上涨逐渐开始显现。其中，上海典型项目的门店租金开始上涨，个别项目同比涨幅可观。产品端：产品更聚焦租客需求，租赁社区成主流。除了企业员工住宿、集中式住宿、高端服务式这三类之外，租赁社区进一步成为市场主要的业态。并且在两年间，行业内对租赁大社区概念由7、800间向超过2000间转变。融资端：住房租赁债仍是重要手段；2022年住房租赁金融创新，3只公募REITs成功发行，租赁融资创新开始触底反弹。
四、市场化趋势：
1、政府供地，消费回归理性，因地制宜，按需供地将会成为新方向。
2、国家队建设提速，R4租赁用地建设周期由原来的四年回落至三年；三只保障房的REITs成功发行公募REITs布局加快。
3、投资者回归包括GIC、CPP、黑石等等都进入中国保租房的领域，项目的退出机制也变得完善，公募REITs的出现和股权退出，使得行业闭环被打通。
4、最后是行业价值重塑的概念。19年和20年两次行业热搜，一次是行业的企业上市，一次是行业的暴雷退市，今年上热搜的是保租房REITs的发行，说明租赁行业扭转了老百姓对这个行业之前的不认可，对行业跑路暴雷负面的清洗几乎已经完成。
