从上市房企2021年报看转型发展新思路

3月是各大上市房企财报公布的时候。由于去年房地产市场的整体震荡，各大房企的年报被认为是观察市场的风向标，因此颇受关注。一些房企以更换核数师等理由“爽约”年报发布，引发一些外界猜测；另一些房企，包括远洋、龙湖、美的置业、碧桂园、新城悦服务等的年报则已集中在三月最后两周发布。

从不少房企财报披露的信息来看，2022年房地产市场虽然有诸多利好政策，但房地产告别“高周转、高盈利、高风险”的模式，进入红海、微利时代的特征更加凸显，各大房企都在寻求转型之路。来看看有哪些转型新思路吧。

 聚焦高能级城市、不盲目收并购和拿地

在房产行业整体低迷的去年，不少房企实现了较高的目标完成率。精心布局、聚焦高能级城市，以及不盲目拿地、囤地是不少表现不俗房企的通关共性。

绿地中国2021年合同销售金额3509亿元，同比提升21%，业绩目标完成率为113%。在克而瑞排行榜上，绿城销售额的增速在TOP10房企中排名第一。

绿地2021年的新增货值有78%在一、二线城市，长三角占了52%。2022年，绿城中国将继续保持投资定力，坚持核心城市、核心板块的投资策略，今年争取超过80%的投资资源聚焦在一、二线城市，进一步提升安全度。

和绿地有一样布局思路的还有不少房企。

龙湖集团提出聚焦高能级城市、不盲目下沉市场、适度获取项目，并预期今年整体表现为理性。

美的置业从2019年起开始主动推进低量级城市出清，坚定回归长三角、大湾区、一线和二线，以及强三线城市。通过降低库存、强化去存、稳定流量、稳定价格来提升资产效率。

碧桂园表示追求规模收并购的时代已经过去，以后会抓重点收并购。而连续三年被评为“绿档”的远洋集团在拿地上则聚焦“中小地块”，以保证自己有良好的融资和还款能力。

 养老、物业、租赁、旧改、社区服务是增收新渠道

在微利的红海时代，房企都知道要转型，每家房企在探索中也走出既有共性也有差异性的多元扩展渠道。

去年12月，万科首尾数字员工的出现曾把房企的数字化转型推上高点。所谓数字化转型是指通过大数据、云计算、传感器等设备搜集数据，实现建筑全产业周期的智能管理。

但业内人士分析表示，房企的数字化转型条件尚未成熟，数字化转型目前更多限于公司内部的智能办公。

在数字化转型之外，各大房企还有一些转型思路可以参考。

根据新城悦服务的2021年业绩报告，其营业收入主要来源于四部分，即物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务和开发商增值服务。

较之2020年，新城悦服务的物业管理服务和社区增值服务两个板块收入增幅明显，均增超50%，已成为营收的两大核心驱动。这种营业收入布局让新城悦服务2021年实现30.8%的毛利率水平。

新城悦服务之后聚焦“大后勤+大社区”战略。前者指参考国际上专门做好后勤的物业公司，后者指针对住宅类物业管理和小区的增值服务。

远洋集团在养老、代建、建筑建造全产业链服务、数据、物流地产等方面已经深耕多年。2021年，远洋的收入来源之一，即其它房地产相关业务（建筑建造全产业链服务、数据地产及养老服务）的收入较去年增长33%。

此外，龙湖集团在地产业务之外，仍将坚持六大航大并行的战略。2021年，龙湖新开12坐商场，目前所持商场数量超过120家；2022年将有13个重资产商场亮相，5个轻资产项目落地。

在租赁方面，龙湖冠寓在2021年实现首次盈利，全年开业10.6万间，整体出租率为92.9%。未来龙湖冠寓会保持20%以上的增长速度，但会聚焦近20个有发展空间、年轻人不断涌入的城市。

龙湖对长租市场的投资，远洋对旧改项目的参与都体现了坚持“房住不炒”，坚持租购并举的模式，即加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求。

可以发现，上市房企在房地产业务板块的投资变得更加谨慎，以保证自身有良好的偿债能力。同时，在房地产之外，各大房企正积极布局其他相关的上下游产业，争取实现多元稳定发展。