聚焦两会 解读房产热点

2022年全国两会开幕。今年是我国踏上全面建设社会主义现代化国家、向第二个百年奋斗目标进军新征程的重要一年，围绕新阶段的发展方向和目标任务，也对房地产市场重新定调，2022年全国两会进行时，房地产将会有哪些新风向？值得我们关注。 

“公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商‘信口开河’，而业主毫无申辩权力。”某全国政协委员表示，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象，最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。所以建议取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此点评到：此次提案，再次把“公摊面积”推上了话题，客观理解此类提案的内容，有助于把握好此类领域的改革方向。

公摊面积问题的提出，从保护业主权益的角度进行值得肯定，也说明公摊面积的问题，是业主普遍关注的问题。此类问题虽然是老生常谈的问题，但是从社区高质量发展以及购房交易公平透明等角度出发，确实需要给予进一步关注。

第一、公摊面积的界定、公摊面积的成本和收益、此类问题后续解决的机制等，都需要进一步明确，以更好研究和处理此类问题；

第二、可以建议一些小区或城市率先做试点，针对业主诉求和公摊问题进行优化，以降低业主的购房和居住压力；

第三、不建议大刀阔斧式的改革，公摊面积的出现，也有一些合理和值得肯定的地方，要渐进式改革，同时要防范“一边取消公摊一边又滋生新费用”的现象。

并且还有部分两会代表表示，可逐步提高商品房预售许可门槛，直至过渡为现房销售；同时调整购房款付款方式，由购房人按工程进度分期付款，项目达到竣工交付条件后支付尾款；建议废除商品房预售制度，实行商品房现房销售；还表示，面对实行现房销售制度要避免“欲速则不达”，留够窗口期，给相关市场主体评估、调整、转型等充分准备时间，确保新政有序、稳健、高效实施。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示从这三个表述可以看出。第一、对于期房和现房制度的改革，成为共识；第二、类似改革也强调过渡和渐进的过程；第三、此类转型过程中包括购房过程和资金流动过程等都会发生变化。

其意义在于对现房交付模式给予了肯定，同时对改革提出了务实的见解，充分体现了对于此类制度改革的关注，也是房地产相关政策改革中值得倾听的内容。

第一、期房或者说预售制度确实遇到了很多问题，尤其是2021年房企债务压力下，一些期房问题引起了“损害购房者合法权益”的问题，值得关注；

第二、期房项目面临不确定性，使得各类风险最终让购房者承担，这个机制确实需要转变，目前各地也在预售许可资金监管方面频频有政策，以规范此类市场；

第三、鉴于近期房企销售和资金压力，盲目过渡到现房销售模式则会进一步加大压力，实际上近期部分地方反而降低了预售许可标准，而不是提高了预售许可标准；

第四、未来改革还是要推进，房地产市场从高速增长到中高速增长，类似期房制度也确实会面临调整，也是房企需要关注的。