动静房产年终盘点 | 贵阳2022囤地比赛收官！未来贵阳土地市场或迎来更多惊喜
贵阳2022囤地比赛收官。意料之外，却也在情理之中。
市场大环境遇冷背景下，全国土地市场成交规模较2021年同期有明显下滑。截止2022年12月7日，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了37%和34%，成交建面更是降至近十年新低。
数据来源：克而瑞研究中心
值得关注的是，随着土地市场的下行，各地集中供地更加灵活化，表现为更多城市放宽了供地次数限制。从2021年开始，全国22城试点“两集中”“三批次”供地，但是，2022年，随着22城中多个城市尚未完成供地计划，多城第四、五批集中供地“赶场”出炉。
有专家指出，这或许意味着2023年土拍政策将发生重大变化，“集中供地”等限制性政策加速退出或成为2023年房地产政策的一大特征。
此时，受土地市场持续低迷影响，“小步快跑”更为灵活的供地节奏成为趋势。
尽管不在22个“两集中”城市名单里面，但是贵阳受到整体市场环境的影响，在下半年也呈现出供地节奏加快的特征，试图追赶土拍“末班车”。据贵阳市公共资源交易中心公开数据显示，1-11月份贵阳均有土地供应，其中11月份迎来“集中”供地，供应总面积约634.79万方，为全年最高。
贵阳土地市场遇冷，意料之外，却也在情理之中
贵阳全年土拍揽金327.86亿，地方国企成拿地主力。
“意料之外”是“保交付、促销售”成为主旋律，各类暖市场政策相继出台，却依然掩盖不住贵阳房地产市场持续下行，以价换量明显，资金困难导致交房延期，购房信心低位徘徊，成交萎缩，平台公司继续托底土地市场等特征。“情理之中”是全国土拍市场整体下行的背景下，房企拿地预算大幅缩减，参拍热情也明显降低，以及受到其他因素的综合影响，贵阳土地市场低温运行，企业在资金压力下，拿地愈发谨慎，大型国央房企及地方平台公司成为拿地的主力。
从供销表现来看，贵阳土地供销降温严重，成交同比下降37%。年末集中放量，10-12月供应占全年68%，成交占全年83%；老城供销大幅下滑，核心成交集中外延；除贵安因科创城高规划高供销外，近郊、郊县土拍严重缩水。
图片来源：正合年报
根据贵阳市公共资源交易中心公开数据显示，2022年贵阳共供应商、住类土地244宗，总面积约1149.37万方。其中商住用地124宗，总面积约760.15万方。
数据来源：贵阳市公共资源交易中心
在区域供应方面，贵阳六区、三县一市以及贵安新区都有土地挂牌，其中贵安新区以311万方位列全市挂牌面积首位，开阳县以118.92万方位列第二，花溪区则以115.1万方挂牌面积位列第三。而云岩区、白云区、观山湖区、乌当区、经开区、花溪区等主城区挂牌的土地则以三改用地为主。
数据来源：贵阳市公共资源交易中心
在土地成交方面，2022年贵阳市共计成交188宗商、住类土地，总面积约742.99万方，同比下降12.86%；总成交金额约327.86亿元，同比下降51.05%。
从月份成交来看，1-9月份贵阳商、住类土地成交面积、金额保持在较低的水平，上下起伏。其中3月份、7月份成交面积约在30万方左右，2月份的土地成交金额则是唯一破10亿元的月份。
数据来源：贵阳市公共资源交易中心
从10月份开始，贵阳商、住类土地成交面积、金额开始逐渐上涨。其中12月份由于“集中”土拍的原因，成为全年成交面积、成交金额最高的月份，即单月实现成交面积约526.75万方，揽金约257.72亿元。其中，住宅类用地共成交69宗，总面积约416.34万方，总成交金额约225.03亿元。
区域成交方面则是贵安新区以成交面积295.8万方、成交金额约76.56亿元领跑贵阳，观山湖区以约50.96亿元成交金额位列第二位，白云区则以约46.21亿元成交金额位列第三。此外，在贵阳六区、三县一市以及贵安新区中，共有9个区域土地成交金额在10亿元以上。
地价降低，地方平台公司成拿地主力
2022年贵阳土地成交价结构性下滑，持续底部溢价成交，平台公司兜底，土拍条件松绑。
值得一提的是，平台公司拿地占比74%，民企下半年拿地意愿上升。与2021年央国企、民营房企与平台公司“半分江山”相比，2022年地方平台公司“主角”戏份明显增多。但是也有一些寻求发展的民营房企抓住窗口期拿地进场。
据贵阳市公共资源交易中心公开数据显示，2022年贵阳地方平台公司共拿了157宗商、住地，总成交金额约280.84亿元，总成交面积6450401.1平方米。
其中，贵阳城投旗下子公司共拿地14宗，总成交金额约90.01亿元，总成交面积1018888.31平方米；贵安开投旗下子公司共拿地39宗，总成交金额约50.22亿元，总成交面积1989437.12平方米；贵阳投控置业拿地7宗，总成交金额约25.12亿元，总成交面积368566.22平方米。
全国性房地产企业中，仅有万科、中铁置业、中铁文旅三家拿地，拿地总金额约23.09亿元，总成交面积366946.42平方米。
城投公司密集拿地，也并不是贵阳独有的现像，只是贵阳表现得过于极致。楼市销售情况低迷，民营开发企业资金链相对都比较紧张，普遍拿地意愿不高，暂时纷纷选择“躺平”。业内专家指出，城投公司躬身入局成为拿地主力，一定程度上弥补了土地出让金大幅减少的问题，充当开发商的部分职能。
不过，光靠贵阳地方平台公司来开发如此大规模的土地显然“力不从心”，未来或许仍需要引入品牌房企代建、合作，这也是从2021年开始贵阳商住类土地开发出现的新趋势。
自2022年四季度以来，房地产市场的调控政策不断放松，尤其是纾解企业资金需求困境的政策力度颇大，“金融 16 条”正式发布、“三箭连发”，房企融资环境显著宽松，为稳定房地产市场进一步提供支撑。
站在2023年的起点，回望2022年的贵阳楼市，健康稳定发展依旧是政策调整的核心，土地市场也是如此。土地供应必须和住宅市场紧密挂钩，才能真正有利于实现房地产市场逐渐筑底回稳。
未来，随着利好政策的持续发力以及市场环境的向好，贵阳房地产及土地市场有望企稳回升，同时伴随“三改”进度的加快，贵阳的土地市场也将会给予我们更多惊喜。我们可以期待贵阳未来更多优质土地的出现，也将持续见证贵阳土地市场迸发的长久活力。
