楼市筑底回暖，下半年优质房企复苏在望
环京乃至全国范围内的房市趋暖现象显现，对于像荣盛发展这样的稳健房企而言，相当于获得了一个很重要的恢复期，有望迎来新一轮向好发展。
从2016年下半年开始，全国迎来了新一轮楼市调控，调控的效果颇有成效。尤其是自去年下半年以来，叠加疫情对经济的影响，很多地区房价出现了明显下跌，地产企业因为流动性危机纷纷出现了经营困境，不少的龙头企业也深受冲击。
不过，4月底以来，政治局会议后各地需求端政策大幅度宽松，从下调房贷利率、降低首付比例、放松限购政策、到给予购房者税费优惠以及购房补贴、加大公积金购房支持力度，支持人才以及多孩家庭改善居住条件等举措，不一而足。
克而瑞的一份数据显示，截至5月底，今年以来全国134个城市出台了地方性政策，出台次数高达149次。可以说随着各地支持政策持续推出，不论市场表现还是政策层面，房地产回暖的迹象愈发显现。在很多券商分析师看来，房地产市场的底部正在到来，下半年有望复苏。
暖风已吹到“环京”
6月17日，河北廊坊发出支持房地产的六条政策措施，简称为“廊六条”，措施包含降准降息、降低首付、人才补贴等。
关于商贷首付的比例，第二条明确表示：“合理确定并推进落实商业性个人住房贷款最低首付比例”。事实上，早在4月初，就有消息称燕郊地区银行下调首付比例，即首套房从30%降至20%，二套房从50%降至30%。
消息一出，犹如环京楼市里的一道惊雷，点燃了不少人的购房热情。关于商贷首付，虽然此次并未明文规定，但据业内人士披露，现在燕郊首套房首付比例就是20%。
而关于公积金贷款，在政策里明确提出：首套房公积金贷款首付20%，“缴存职工使用住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%，此前则为30%。”
不仅如此，环京房贷利率也进一步下调。“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。”
其实自6月2日起，廊坊多家银行首套房贷利率已由4.45%下调至4.25%的最低水平，二套房不变仍为5.05%。值得注意的是，首套房4.25%已是目前全国的最低水平。
政策利好再加上疫情形势好转，最近环京看房和购房客户也显著增多。数据显示，仅6月5日一天，燕郊成交新房86套房子，大厂67套，香河72套。
环京市场的回暖对于成长于此的房企有着不一样的意义，像荣盛发展就是区域内的代表房企。
早期，凭借“高集权、快周转”，荣盛发展（002146.SZ）迅速崛起成“河北王”，靠着“小万科”的招牌撬开资本市场，迅速形成了“快节奏”的开发战略，占领了以京津冀地区和长江经济带为主的二、三线城市，逐步成长为一家全国布局的优质房企。
根据荣盛发展公告，2021年实现签约面积1204.22万平方米，同比增长2.53%；实现签约金额1345.58亿元，同比增长5.87%，完成年度签约计划的103.51%。同时，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为169.15亿元，比2020年末的13.67亿元大增1137.7%。
随着政策暖风，以荣盛发展为代表的环京房企有望获得回血，重建市场信心。
全国市场筑底，意义不一般
视野扩大到全国范围。
6月15日，国家统计局公布了2022年1-5月宏观经济和房地产行业数据。数据显示房地产行业5月单月新房销售规模和开发投资规模分别环比上涨26%和14%。商品房销售均价、房屋新开工面积和土地购置面积分别环比上涨3%、20%、46%。
5月，中指院监测的17个主要城市新房成交面积环比上涨8.8%。二手房方面，5月全国二手房市场也出现底部修复迹象。
贝壳研究院数据显示，5月重点监测的50城二手房成交量环比增长约14%。分城市看，50城中超八成城市成交量环比增长，其中长三角和东北区域重点城市二手房成交量环比回升较快。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，从近期的调研情况看，房地产市场已经出现一些积极变化。他指出，房地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳，下半年对经济稳定的作用会逐步显现。
事实上，尽管今年房地产投资出现下降，但随着市场长效机制不断完善，房地产市场的发展也更为健康。
不言而喻，对于一直坚持稳健经营和重视产品品质的房企而言，这是难得的巩固和发展的良机。
中信证券在研报中指出，目前销售数据的边际回暖提示市场基本面底部或已出现，需求侧政策积累和局部疫情影响减弱进一步推动市场信心恢复。未来地产政策仍将继续出台，或更多以地方政府因城施策为主，其形式将更加灵活、精准。不宜对房地产产业链过于悲观，在诸多政策配合之下，市场基本面有望在三季度开始进一步复苏。
东北证券在研报中指出，未来两个月销售数据层面的市场底部或将出现。2022年6-7月销售环比向上趋势有望保持。但销售数据同比从底部反弹并不代表基本面实质性的回稳，目前市场整体成交仍然处于低位，未来，随着疫情防控形势不断好转，宽松政策进一步向更高能级城市和更大力度工具演进，同时伴随支持房企的融资需求，房地产市场整体或将在三季度末到四季度企稳。
万科董事会主席郁亮更是在前不久的股东大会上表现出少有的乐观，称短期房地产市场已经触底，市场恢复时一个缓慢温和的过程。
稳健房企安全性有望获得夯实
对于那些以经营稳健著称的房企来讲，市场回暖不光意味着对业绩的助推，更是将各项“安全指标”再夯实关键期。
以荣盛为例，《每日财报》关注到，荣盛发展短期借款连续多年呈现下滑态势，2018年至2021年分别为91.86亿元、41.25亿元、19.7亿元、8.13亿元；同比下滑13.75%、55%、52.25%、58.73%。今年一季度末，短期借款再度同比下滑66.4%至6.09亿元。
眼下，荣盛发展债务结构持续优化，截至2021年底，有息负债554.9亿元，同比降近200亿元；货币资金为197亿元，所有者权益为454.18亿元。
而在保证现金流稳定的基础上，荣盛发展的全国化布局已经基本完成，丰富的土储足以支撑公司长期发展。据了解，荣盛发展自2017年就开启全国化战略，走出河北。截止2021年底，荣盛发展总土储约3468.9万平方米，能够满足未来三年发展需求，主要集中在环渤海、长江经济带、珠三角以及中西部的重点城市。其中河北区域总土储建面1501.28万平方米，占总土储的比重为43.28%，其次是山东、安徽、江苏、辽宁等区域，土储占比均超过5%。
值得注意的是，荣盛也在寻求改变。在理念上，荣盛顺应时代背景，提出“生命绿洲”的产品理念；在产品上，荣盛根据疫情后客户居住需求，升级更新产品。
中金公司在最新的研报表示，财务风险可控的企业有望率先回归业务正循环，而问题企业的核心任务是减负化债，相关方案、时间表、终局等判断仍需基于供给政策的指导与反馈。他们认为土储、财务、操盘、多元布局均良好的房企有望领衔发展；全国性和区域性龙头各有所长。作为优质房企，荣盛发展也将受益于整个大环境的回暖。
总体来说，环京乃至全国范围内的房市趋暖现象显现，对于像荣盛发展这样的稳健房企而言，相当于获得了一个很重要的恢复期，在稳固原有项目发展、回笼资金的基础上，更有利于其增强后期应对房市发展时的韧性，继而迎来新一轮向好发展。
