鸟瞰楼事 | 一个神奇大盘的幺二三

说什么来什么，上篇文章才说到贵阳楼市的关键词“超级大盘”，今天超级大盘就来了~我们来聊聊一个神奇的项目——广大城。在看盘专栏和关于清镇的文章里面，广大城已经出现过不少。为什么又要把它单独拿出来聊一次？因为这个项目挺“神奇”，值得再多提一提。

先说句题外话，候鸟房评其实真的不是一个自媒体。媒体嘛，主要功能还是对各种政策、事件、资讯的及时发布。我这么懒的人，怎么可能这么勤快呢？所以还是老老实实做一个闲散的“评论人”就挺好。很多项目开什么媒体发布会、品牌发布会，真的没必要邀请我，意义不大。

作为一个楼市的“评论人”，有时候也会有认知上的缺陷。比如以前有不少人问我广大城这个楼盘怎么样？我给出的回复是：这个楼盘很大，位置对观山湖来说不远。但是项目本身一般般嘛，没什么特别之处，适合钱不多又想买得靠观山湖核心区近一点的刚需群众呗。

但最近去过几次广大城之后，让我有点“颠覆认知” 的感觉。所以今天，就来聊聊这个“神奇大盘”——广大城。

广大城在哪里？就是金清线上（现在好像改名叫观清线）。对广大城有一个简单的定位，那就是——桥头堡超巨。顾名思义，广大城位于金清线上，属于观山湖to清镇的必经之地，这里可以说是两区同城发展的桥头堡，其实区位优势挺不错。

实际测量，从广大城开车到西南商贸城10分钟以内即可到达，从广大城到达贵阳市政府也就是30分钟以内。在清镇的众多项目里，广大城的区位优势确实是非常突出。

如果我们以观山湖公园为中心，其实广大城和中天吾乡、中天未来方舟与观山湖公园的直线距离基本一样，都是12公里左右。项目没有我们想象的遥远和偏僻，属于可以接受的距离。

如果以上次我说的大贵阳都市圈范围来判断，那广大城的定位就可以直接从“清镇的桥头堡”变成“大贵阳都市圈”西进的桥头堡，未来的区位价值还是有颇多潜力可以挖掘的。

不过这都是以后的事情，也不是这篇文章重点要说的内容。我们今天的重点，还是说说广大城的“神奇”之处。

神奇之一：超级大盘，“籍籍无名”

提起超级大盘，花花和舟舟是贵阳当仁不让的两位大佬。

但广大城本质上也是一个超级大盘。总占地5000亩，建筑面积将近800万方的广大城，规划居住人口约16万人。项目物业涵盖高尚住宅、花园洋房，别墅类等住宅产品。另规划建设拥有一站式餐饮、娱乐、休闲、购物、服务等功能为一体大型城市商业综合体。

虽然是超级大盘，但广大城的出镜率可比花花和舟舟低很多，为什么？

当然首先有区位的原因，更重要的是项目从来没有以超级大盘的定位思路去做过一体化、整体性的品牌推广。所以广大城虽然出街广告不少，项目的知名度也挺高，却始终没有给买房人留下一个清晰的认知形象。

举个栗子，光是我在户外高杆、公交站台、电梯媒体……的广告上，就看到过“广大城”、“广大上城”、“广大丽城”、“中小企业创业园”、“广大城耀境”等N多个名字。

这是闹哪样嘞？案名都没有统一性、持续性的情况下，广大城给市场的形象是模糊的、混乱的、低档次的。超级大盘，往往气魄大、名声大。广大城在品牌塑造和推广方面，还有很大的提升空间。

神奇之二：居住产品，屡有创新

品牌更多是企业自己的问题，我们更关注的是项目本身的产品。说实话，很久以来我对广大城的判断基础是什么？也就是对它一期组团的感知。

▲广大城一期组团

因为开发时间比较早，而且广大城一期的组团确实是容积率比较高、价格又灰常的低（低到2680元/平米），所以广大给我的第一印象就是品质一般、价格低廉的项目。

认知颠覆在广大城的北区。去了几次广大城二期的北区后，真的让我有惊喜到。

最大的惊喜有两个，第一是环境真的不错，比一期给人的感觉好很多很多。话不用多说，随手拍了一些照片，大家可以看一看。整个区域很丰满，而且品质并不比很多宣传的“高端项目”差，甚至在很多的细节上处理得更好。

第二个惊喜来自于产品。和其他的超级大盘不一样的是，广大城在二期北区范围内做了各种各样的创新产品。比如入口旁边的广大城别墅区，环境搞得很漂亮、产品也是丰富多样。

不同于现在贵阳的很多别墅项目，广大城的别墅区没有复制粘贴，而是根据地形地貌对每个别墅做了单独的设计。风格上也有很多种，光是我看到的就是英伦风、法式风、现代风……感觉就是一个万国别墅风格集锦。

当然，这样的处理也有不好的地方。那就是对于很多的买房人而言，判断的难度是增加的。对比市场上的很多标准化合院，普通的别墅购房者很难去判断广大城的每个别墅到底是不是更适合自己的生活。广大城的别墅还有两个点，也要告诉大家。

第一，别墅区没有把地下全部挖空做成地下停车场，很多别墅的停车就要停在地面上。当然，我认为这个模式可能更符合“别墅的纯粹性”。

第二，建筑设计并没有像现在流行的小合院通过多楼层做出极多的赠送空间（大多数是二层、三层别墅），但是广大城的很多别墅又属于“类独栋”产品，对不少客户也有比较强的吸引力。

这两个点见仁见智，看客户自己取舍。

除了别墅区，项目内有个洋房组团也挺有意思。最大的亮点是现房销售，整个组团已经完全是现房呈现，看到啥买到的就是啥。这其实是很打动我的一点，毕竟示范区和交付区的差异，已经是贵阳很多楼盘的滑铁卢。

当然，我不知道广大城为啥把这个洋房组团修成了现房才开始销售？但现房销售带给客户的确实是很直接很真实的感受。

到广大城的洋房组团参观了一圈，进入门厅的时候真的有点打动我。完全可以用大气、上档次、有品味来形容，就是这个洋房组团让我对广大城的印象大大改观。

洋房交付区的景观大量采用了石材铺贴，而不是那种让人尴尬的沥青路面。绿化上并不含糊，该种的乔木、灌木都很OK，水景也很漂亮没有拖后腿。

而且洋房竟然、居然立面全部采用了干挂石材，这在贵阳真的非常少见。让那些吹“高端真石漆”的项目，情何以堪？

感兴趣的朋友，可以实地去参观一下，相信不会让你失望。

除了现房销售的洋房，退台叠墅也是项目在售的主力产品。这个退台叠墅其实就是利用地形高差，做了退台的类联排产品。

退台叠墅，大多数产品是上中下三叠（也有上下两叠的），就是一二楼一户，三四楼一户、五六楼一户的设计。上叠的院子其实大部分就是中叠车库的顶部，车库藏在建筑的后面，通过车库可以直接到达房屋内部。加上比较大的面积赠送，户型的得房率和性价比都还不错。

因为是退台的形式，这个叠墅的花园面积比普通的叠墅产品更大一些。但这个产品的创新度比较大，我认为会比较挑客户。喜欢的人会非常喜欢，不喜欢的人就比较无感。

最后是高层，大家可以看看这个高层产品的产品形态。

对的，你没看错都是板式高层。置业顾问傲娇的给我说：老板是浙江人，他说在那边都是做板楼，塔楼没人买的啦，所以在贵阳当然也要做板楼咯。

好吧，你有钱你说得都对。板楼好不好？理论上是好的，能带来更好的南北通透感。但是在贵阳，板楼是否能给业主带来的实际感受的好处？未必那么明显。而且板楼中间的连廊也是让很多业主纠结的点，一般公摊面积还会比塔楼高一些。

但板楼带来的另一个利好居住的特点，是宽阔的公共空间。因为做了板楼，容积率和密度得到了控制，让组团内部的公共区域留出足够的面积。实地进去走了一圈，楼下的公共空间真的很大，足够业主每天逛个一俩小时。

广大城北区，集合了多种风格别墅、全石材立面洋房、退台叠墅和板式高层……我只能说：广大城就是居住产品的博览会。项目每一期产品都还在进化，比如最新的三期组团，广大城又搞出了升级的新玩意儿。下次我们可以好好聊聊。

神奇之三：做得不少，说得不多

大盘好、大盘秒，大盘配套齐全呱呱叫。鸟叔名言：小盘看区域、大盘看实力。受制于区位和周边配套的问题，中小盘项目更多的要依赖周边其他项目或者是政府对公共配套的投入，在投入不够的情况下，会让项目的价值完全体现不出来。

所以看中小盘不仅要看项目本身，更要看区域的发展，如果区域的开发强度不够，配套的投入力度不强，或者是周边没有其他大项目的加持，中小盘项目光靠自身配套实在是很难出彩。

而对于大盘和超大盘项目，本身就是一个大区域的概念，更重更看的是开发商有没有实力把这个项目玩下去。比如前几年昙花一现的大川白金城和九州十里锦城，最后就是因为开发商的问题做不下去（不过还好的是有政府平台公司接盘）。

能搞超级大盘，能把超级大盘持续搞下来，本身就是一种实力。超级大盘不只是居住的概念，而是城市重要的重要组成部分，它本身就要承载城市的很多功能。

而这些城市交通、教育、公建、商业等配套设施，反过来又会成为超级大盘的大利好、大卖点，促进项目的销售。所以很多的大项目在营销推广时，做了什么公建、引进了什么学校、搞了个什么商业……都会成为销售的重要利好和节点。

但广大城有点不一样。

估计很多人不知道（其实我以前也不知道）的是观清线有7.5公里是广大城修的，所以广大城才拿下了周边5000亩的土地。能早早地把这么长的路修出来，继而拿地开发了7、8年没有出问题。搞超级大盘的实力，应该还是得到证明了的。

对于很多普通的买房人来说，学校是非常有吸引力的杀手锏配套。一两所比较好的学校，很容易就能带动一个大盘的销售。

广大城早早地就把学校给搞了出来，项目内部的博雅国际实验学校作为区域重点打造的教育机构，经过几年的发展已经成为了颇具知名度的教育品牌。

但对于很多人来说，只知博雅、不知广大，也是一个普遍存在的现象（建议是不是应该改名为“广大城博雅学校”？）。

这种“低调”在项目的重要商业引进上同样有体现，比如贵阳的第三座奥特莱斯将落地在广大城，估计大多数人（甚至业内人士）也不知道。

前段时间广大城和杉杉集团达成协议，将在项目内（金马大道旁）建设杉杉奥特莱斯（最近几年做得不错的奥莱品牌），体量估计有16万平米。这个招商信息对项目是比较大的利好，但基本上也没见到啥新闻……

还有，项目以PPP的方式建设了贵阳市体育文化公园。公园里面有室内体育馆、室外运动场等运动设施，还有标准游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场等9大专业场馆。好像也没有听到特别多的宣传……

对了，项目现在的物业公司是绿城物业。就是著名的绿城房开旗下的绿城物业，也是一家香港上市的物业公司，属于国内的物业服务公司标杆之一。但很多业主，其实也不太清楚绿城物业能带给他们啥不一样的体验。

做得不少、说得不多，是广大城的第三个神奇之处。这可能是项目刻意选择的“低调”，但其实该高调的时候还是要高调。其实高调宣传很多时候并不是为了卖房子，而是为了提升项目价值和业主的居住自豪感。古人有云：低调做人，高调做事嘛！

项目有很多亮点，当然也会有问题，没有一个项目是完美的。

比如未来的交通问题，广大城可能会遇到的一个头痛问题就是太依赖金清线。这是由于地形限制造成了，对于项目的业主来说，出行大概率都会绕到金清线来。而金清线又是连接观山湖和清镇最重要的城市主干道之一，等到广大城大量业主入住后这条路高峰期的交通拥堵可以预见。

如果项目背后的吉利大道能一直再延伸过去接到西南商贸城，那倒是能分流不少车辆过去。

轨道交通呢？项目其实占到了S2号线一期南段的两个站点（石关村站和清镇一中站），不过从S2号线一期北段这个进度来看，南段更是杳无音讯。还不如期待一下有轨电车的T7号线吧，十年内还是有希望的。

曾经说过，有两个项目就是决定清镇楼市价值的两个龙头：广大城和中铁云湾。广大城是观山湖进入清镇的第一站，也是一个超级大盘，它的形象就代表了很多人对清镇的第一印象。广大城搞得好，对即将撤市设区的清镇楼市带动作用不可忽视。

神奇大盘广大城，还有更多的潜力等待挖掘。