房开分期开发的意义

房地产项目在开发过程中，受宗地自身条件、外部市场环境、项目和产品特征、企业资金效率等因素的影响，会将项目进行分期开发。楼盘分期开发是指开发商拿地后，将地块划分成多块区域，分不同期数开发建设后按期出售，使得楼盘有明显的区域划分，有清晰的开发计划。

从房企的经营视角而言：一是利益最大化；二是控成本费用；三是控风险；四是提升内部收益率。

一般在新楼盘开发之前，开发企业要解决三个问题，销售去化速度、项目建设速度和项目流动资金计划。当这三者达到一种动态的平衡会是最优的管理方式，项目的资金占有量最少，有组织、有节奏的施工，按期分布交付，三方面的成本最低，也就达到了利润最大化。比如融创、碧桂园等高周转的项目公司，采用的基本都是这样的管控方式，比如用1个亿资金可以开发5个亿的楼盘，其实这部分也是对项目增加了杠杆，资金的利用率最大，项目的风险变小，满足企业口碑，实现业主、施工企业、开发商的三方共赢。 

那作为刚需，如何选择一期还是二期？小编认为一期是刚需的首选，在房价上涨的阶段，前期单价比后面的价格要低，从规划的角度看，开发商企业的规划都是一次性通过的，没有好坏之分，设计的效果、材料等基本一样，但是开发商企业为了实景得到充分展示，让后续的房子出售更加方便，会把一期做成示范项目，因此选择一期是较好的，如果开发商一期的效果不好，会影响到二期之后的销售，购房者的体验也不好，这个是开发商企业不愿意看到的结果。

从以上分析可以看出，楼盘分期主要是开发商为了开发稳定，同时为了获得预售资金，实行滚动开发，最终完成开发利益最大化的一种融资和销售手段，分期开发的房子质量本身差别不大，只是房龄会有些许差别，作为刚需买房，为了节省购房成本，建议购房者在新一期楼盘首开或是收尾时购买新房。