关于三部门允许银行与优质房企开展保函置换预售资金 读这一篇就够了！

11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。保函制度相当于保证书制度，此次政策对于预售资金使用落实了更加宽松的政策，是第二支箭、金融16条后的第三项重磅政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示此次政策出发点是明确的，即通过银行保函的制度，确保预售监管资金合理使用、同时防范化解房企流动性风险。

首先在银行保函置换资金方面，政策规定，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，这也意味着能为房企增加“房屋销售款*10%”的资金额度，其改善流动性的意义是积极和显著的。

其次此次政策明确，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。这说明此次银行保函政策，主要是支持短期有流动性风险的、但企业基本稳健的企业，而一些有明显暴雷风险的企业无法享受此类政策。

最后在资金使用方面，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。这一点具有突破性和创新性。过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确要用于工程建设，而此次增加了新用途即偿还债务。 

并且此次政策是预售资金监管方面的明显放松政策，对于房企预售资金的盘活和改善流动性问题具有积极作用。

1）此事其实回应了近期部分房企的抱怨。该抱怨是指，预售资金监管过严，进而出现了“资金拿不出”的问题，导致销售正常的企业也开始遇到流动性的问题。所以此次银保监会实际上对于预售资金政策做了调整，防范各地过严管控预售资金的使用。

2）银行保函制度置换预售资金的操作被正式认可。过去此类做法是存在疑虑的，有些地方甚至不允许。此次银保监会的定调，有助于各地工作的开展。通过银行保函的方式来置换预售资金，减少了预售资金的沉淀，对于加快此类资金使用和周转有积极作用。

3）银行保函政策出台，其实有一个大背景，即近期高层关注了处于流动性风险边缘线的企业。此类企业总体是安全的，但若是资金面出问题，也容易产生新的房地产企业风险事件。所以和此前对民企担保发债的思路是高度一致的。

4）此次被置换出来的预售资金，在使用方面已有非常大的创新，通俗说“可以盖楼也可以还债”。而过去有些地方只限定为“盖楼”。这也有助于房企通过此类资金来更好地偿还债务，有助于债务风险的更好化解。