鸟瞰楼市 | 如果是现房……

买房时是公园，交房后变墓园；买房时用石材，交房后变沥青；买房精装高大上，交房装修很土鳖；买房前有片大湖，交房后变成泡澡池

房地产卖家秀和卖家秀，永远有那么多的故事……，可我惊奇地发现，如果是现房销售，好像无数的维权都有了终极解决方案。

2020年3月7日，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)明确，对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。

海南省住建厅厅长霍巨燃表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。“为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度。”

按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

一石惊起千层浪，海南打响现房销售的第一枪，其他省份和城市会跟上吗？说实话，短期内不大可能。与现房销售对应的是期房销售，也就是预售制。纵观中国楼市三十年，预售制可以说是命脉中的命脉。

预售制前世今生

预售制从何而来？和公摊面积一样，都是香港楼市的发明创造。

1953年霍英东从父辈那里接手来的驳运业转行到了房地产，成立了专门建造和买卖楼宇的立信置业公司。

彼时，香港的人口激增，工商业日益蓬勃，对于土地以及房地产都有极大的渴望。霍英东的第一笔生意就收购了铜锣湾的使馆大厦，随后又从嘉道理家族买下了油麻地的公众四方街到东莞街的地块，准备兴建100多栋住宅，而这些住宅楼大约有600多个住宅单位。

怎么卖，就是一个大问题。

在四方街这些单位开售之前，霍英东刚刚用分层出售的方式，卖掉了东安大厦。分层出售已经比整栋出售的门槛更低，而且资金的回笼更加的迅速。但是分层出售也并不能完全调其普通市民买楼的积极性，一下拿出一大笔钱买楼对于市民来讲，还是有些遥远。

买楼的人多了，市场才会旺起来。那么人们不能一次性拿出钱来，那么就先收一部分。

四方街还没动土，霍英东就开始派发售楼说明书，在说明书上向市民推介分期付款的买楼新方法：“第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。”

于是，就形成了最初期的分期付款和“卖楼花”。

没错，“卖楼花”其实就是预售制的前身。1994年，中国内地在新出台的《城市房地产管理法》正式引入了起源于“卖楼花”的商品房的预售制度。

80年代，深圳特区建立，急需开发资金。深圳楼市在经过一段时间摸索后决定向香港学习。著名经济学家周其仁在其文章中披露，是霍英东“一语惊醒梦中人”：“你们有土地，怎么会没钱？钱可以从土地里来！”

于是深圳派出调研小组赴港“取经”，在1986年底草拟了“深圳土地管理制度改革方案”，其中的要点就是出让国有土地的长期使用权，以此来筹措城市建设资金。从1979年法律规定可以收取土地使用费时的“不得不转让”，到深圳的“土地管理方案”时的“主动出让”，终于开启了土地市场的大门。

1987年12月1日，中国“土地第一拍”成交，面积8588平方米、出让期50年的商品住宅用地，以200万元底价登上拍卖台，最终被深房公司竞得，成交总价为525万元，以现在的标准，最终成交溢价率高达162.5%。

1992年房改全面启动，1993年“安居工程”开始启动，就此面向个人的住房商品化市场全面开放。1994年建设部第40号令《城市商品房预售管理办法》出台。

1995年开始实施的《中国房地产管理法》的颁布，将商品房预售制度以立法的形式确定。

2001年建设部95号令《城市商品房预售管理办法》明确相应细则，是商品房预售制度成为市场经营核心管理制度之一。

2004年建设部131号令再次修改了《城市商品房预售管理办法》。

源于香港，兴于大陆。预售制，成为了中国房地产的基本法则。

期房预售，楼市顶梁柱

为什么现房销售那么难？主要是因为期房销售太爽了啊~

开发商的角色，其实类似于程序中的产品经理，建筑设计交给建筑设计院、景观设计交给景观设计公司、施工交给建筑公司、前期策划交给顾问咨询公司、销售交给销售代理公司、广告宣传交给广告公司……每一个环节，都可以外包出去。而开发商自己最重要的工作只有两个：一是拿地、二是融资。

预售制，就是拿地之后资金使用效率最大化的法宝。

总投资十个亿元的房地产项目，开发商投入的初始自有资金有多少？正常来说，也就是三个亿左右。剩下的都可以用贷款和房款解决。

开发商参加土地招拍挂后，拿到土地。地到手就可以抵押融资，拿到钱修房子。达到预售条件就可以开始销售（高层住宅一般是形象进度达到四层），客户这是就把预售定金、首付打过来，然后办理按揭。办理完按揭后，银行就会把按揭贷款的资金打过来。开发商的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中业主的首付款和按揭贷款，构成了项目的现金流。

房款的重要组成部分就是预售款——包含买房人交付的定金和首付。预售款无利息，成本低，且不受非标融资渠道收紧影响，是房企至关重要的资金来源和现金流。

上面举的例子还仅仅是一个不分期的中小型项目，大型项目都是滚动开发。上一期销售后回收的资金，赶紧投入到下一期组团开发中去，持续滚动的搞个七八年。初始投入的几个亿，到最后撬动的资金量高达几十亿甚至上百亿。

这就是预售制的威力，在期房预售的大前提下时间线就很魔幻。对于大部分开发商来说拿到土地快速达到预售条件开始卖房，这是一个生命线。更粗暴的是多数高周转开发商的基础战略：“0346战略”——拿地即开工，3个月示范区开放，4个月开盘，6个月融资性现金回正，12个月现金流回正，包括拿地、销售、租赁及融资。

通过高速的预售资金周转，源源不断地把雪球越滚越大，最终成为一头楼市巨兽。

预售制，就是楼市繁荣三十年的顶梁柱。

伴生的楼市乱象，为什么给你承诺的规划变了？为什么给你承诺的装修标准变了？为什么给你承诺的景观设计变了？伴随着预售制而来的就是各种楼市乱象。我曾经说过，房地产的销售有两个特点：

1、大宗消费

2、频次极低

买房必定是大部分普通群众这辈子最大的消费/投资，因为地产的大宗消费特性，买房的频次也是极低。对很多人来说，这辈子买房估计也就是一两次、两三次，不会像其他快消品或是工业品消费频次那么多。

基于大宗消费和基地频次这两个特性，卖房子的开发商当然是“把房子卖出去”这个直接目标最为重要。你不满意？你不开心？你不幸福？谁知道你下一次买房是啥时候呢？反正现在能赚到你这辈子的一次钱，足够了！

开发商也好、置业顾问也好，不少人都是这个真实想法。

所以期房预售下，满嘴跑火车、满口乱承诺成为销售的普遍现象，毕竟从买房到交房周期长、变数多。等交房的时候，客户的维权成本比天还高，还能咋样呢？

如果是现房销售呢？参考二手房，那就很直观。

你说有学校？在哪个位置？我来瞅一瞅。

物业管理怎么样？嗯，保安精神劲还不错、保洁打扫得也很干净。

房子采光怎么样？实地看一看，怎么黑漆漆的？怕是不行哦。

看看窗外是啥风景？哟，还是可以的嘛，至少看不见坟头。

小区景观绿化好不好？怎么树都没几颗？全是沥青路？糊弄谁呢？

无论是配套、管理、质量、景观……在现房销售下都无所遁形，客户所见即所得。基本可以消灭90%的维权事件，想一想还有点小激动呢。

现房之路漫漫

梦想是美好的，现实是骨感的。虽然现房销售对买房人有如此多的好处，但短时间内大规模推行，确实不可能。

如果现在出台政策规定在建商品房全部转为现房销售，我敢说至少有70%的开发商要破产。一旦预售制被取消，开发商起码需要多花费一年的时间在建房上，也就是说一年之后才能拿到房款，这对于开发商来说无疑是比山还大的压力。

别说什么大不大房开，越大的房开现金流需求越旺盛，再大的房开也顶不住一年的现金流突然消失啊。

开发商要是倒了，债主银行就很头疼了。毕竟刚刚我们说过，一个投资巨大的项目，差不多有30%左右的资金是银行贷款。开发商完蛋了，银行找谁还钱去？

所以，现有的局面下大规模推行现房销售几乎不可能。只能随着城市化发展，楼市慢慢趋于平淡的过程从期房预售变成现房销售。

但我想说的是，在这个过程中管理者和市场是否可以探寻更多的东西？依赖开发商的“良心”不大可能、也没必要，制度的调整才能起到决定性作用。

比如是否可以逐渐提高预售条件，从几层到封顶、从封顶到景观做完……，让买房人看见更多的工程形象进度。从而让更有实力的开发商能得到更大的市场优势，没实力不思进取的开发商自然淘汰。

比如是否可以规定必须建设实景示范样板区？让买房人对以后交付的住宅、景观标准有一个实实在在的清晰认知和标准，至少交房时有个参考对象。

那些花里胡哨纯粹为卖房打造的销售示范区，太洗眼睛太麻人了，谁不知道羊毛出在羊身上，售楼部再豪华不都是业主的钱修的吗？

比如是否可以制定精装修、小区景观的交付标准，让实际交付与宣传（比如开发商的沙盘、宣传单、视频广告之类）得到统一。

比如出台强制性赔偿措施，让那些货不对板的开发商吃点苦头，再也不能肆无忌惮的忽悠群众。

进入2020年的楼市，希望少一点维权、少一点忽悠，多一点真诚、多一点信任。