年终盘点--2021楼市关键词（上）

回首整个2021，曾经推动房价一路飙涨的金融属性、教育属性都开始剥离，房子正式踏上了其漫长的回归居住本性的过程。

持续多年的借新还旧的经营模式遇到了全新的挑战，不少房企面临生死存亡的考验，行业优胜劣汰大幕已经拉开，房价也开始松动，多地房价逐月环比开始下滑。

这一年，更有一大波关键词贯穿且影响了中国楼市，诸如“房住不炒、两道红线、二手房指导价、集中供地、房贷收紧、房地产税”等。

尽管“房住不炒”早在2016年就已经提出了，但是我们依然把它放在今年的楼市关键词第一位，这是因为它是当前楼市的总基调，如今楼市的一切调控都是以此为基准的。

今年政府工作报告继续提出“房子是用来住的、不是用来炒的”、“稳地价、稳房价、稳预期”等定位，这也是“房住不炒”第三次出现在政府工作报告之中，之前两次分别在2018年和2020年。“房子是用来住的不是用来炒的”，体现了国家对房地产市场变革的决心，也是房地产发展的必然之路。

 有理由相信，在未来“房住不炒”仍将是房地产市场长期坚持的调控目标，促进房地产市场平稳健康发展，仍将是未来楼市的重点工作。

当房子被捆绑上了教育资源，本质就发生了改变，重点不再是房子而是教育，很多人买学区房已经不是单纯为了买房，而是为了获得房子捆绑的入学名额，尤其是北、上、深等一线城市，频现天价学区房。

2021年4月30日开的中央会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，防止以学区房等名义炒作房价。

 据不完全统计，2021年年初至今，至少有北京、上海、广州、深圳、重庆等13城出手，整治学区房乱象，推行多校划片、分配名额、教师轮岗等措施，均衡教育资源，促进教育公平，不仅包括北、上、广、深一线城市，还有成都、宁波等热点城市，都发起了针对“学区房”的调控。

进入下半年，包括西安、太原等城市也陆续跟进，未来或有更多城市也会跟进，在这一轮针对“学区房”的调控下，当“学区房”被卸下“学区”之名，“学区房”的神话将成为历史。

在2021年年末举行的中央经济工作会议上，除了重申“房住不炒”外，“租房市场”也着墨颇多。会议提出，大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题，加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等，住房困难群体的住房问题。

据统计，我国租房人数已经超过2亿人，年轻化是新生代租客标志性的特征之一。由此可见，发展租赁是解决大城市住房问题的有效途径，不过在扩大保障性租赁住房供给的同时，更要注重的是，规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台，整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

只是加大保障性住房力度是不够的，还需要探索更多的新的模式，比如税制改革等方面。2021年对于房地产税的提法有太多次，但是有一个巨大的突破性进展，就是房地产税试点的提出。

房地产税试点已经板上钉钉，在部分地区开展房地产税改革试点工作已经得到授权，授权的试点期限为五年，试点地区房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，但不包括农村。

 这意味着2022年开征房地产税不太可能，但试点将大概率会启动，这也是房地产长效机制的关键部分。

2021年，针对土拍的“两集中”模式被推出。

“两集中”：一是集中发布出让公告，且发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。如今已在22个重点城市开始实施。

但似乎第一轮供地经验不足，没有起到很好的应有的作用，于是暂停之后，重新开启第二轮集中供地，但结果来看，效果是有了，开发商拿地的积极性大打折扣。接下来该如何，一方面保障市场不过热，又要给开发商拿地信心，这是个难题。

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