鸟瞰楼市 | 改善住宅，改的什么善？

改善改善？到底改了个什么善？很多楼盘都打着改善住宅的旗号，各种牛逼、高大上的广告语，但实际上跟改善真的有关系吗？今天，就来好好剖析改善住宅的话题。

重新定义：改善需求

还是我的风格，先来定义一下“改善”这个词。从居住出发，产品级别分为三个层次：

刚需、改善和豪宅

刚需是什么？说白了就是不得不买房的需求，但这个需求并不是直接与房屋面积及价值挂钩。通俗来说，就是买刚需房的不一定穷，穷的也不一定只会买刚需房。实际的购买行为中，可能因为照顾老人、可能因为孩子要读书、可能因为着急要结婚……

归纳起来就是：不得不买房的需求，就叫刚需。

因为不得不买房的特征，刚需客户成为了开发商最喜欢的客户类型。而为了打动客户迅速成交，用价格优惠做促销手段就是最直接、杀伤力最强武器。

是的，其实正确的逻辑是：刚需因为价格优惠会更快的达成购买。
改善呢？

改善：期望通过改变居住环境得到更好的生活方式，改善的标的不在于市场提供什么产品，而在于现在居住的是什么样的条件。因为这一类客户大多是可买可不买的状态，而且已经在现有居住环境适应多年，换房需要极大的驱动力，所以开发商搞起来就特别的头疼。“成交慢、客户刁”就是改善住宅销售的特征。但相应的改善级产品利润率会比刚需更高，对开发商来说有弊也有利。

豪宅：居住的高阶需求，更多的不是追求居住体验和生活方式，而是精神上的占有欲和满足感。

刚需、改善、豪宅，这三者构成了楼市的三个需求层次，三个层次因为客户数量的不同，呈现出来就是典型的金字塔结构。

举个例子，2018年贵阳市商品住宅销售面积940万㎡，140㎡以上的住宅销售面积为136万㎡（关于面积后面的章节再解释）。140㎡以上住宅的销量仅占到全部住宅的14%，还没到我说的20%。

所以，改善的客户也好、产品也好，还是市场的少数派。但现在楼市的基本面已经逐渐发生变化，首次置业的刚需客户已经逐渐挖掘殆尽，但住宅更新的改善需求还没有得到充分满足，人们追求美好生活的心愿也不会改变，改善住宅从现在开始会慢慢迎来春天。

改善住宅：140平米打底

房子大、住得爽，这是永恒的真理。不管空间再怎么设计，面积永远是改善居住环境的基础指标。面积不够，再好的设计师也很玩不出花来。我们现在的人均居住面积情况怎么样？看看下面的数据：

据调查，2018年贵阳市城镇居民人均住房面积为37.5平米，比1980年增长了5.7倍，年均增长5.1%；农村居民人均住房面积为52.1平米，比1983年增长3.3倍，年均增长4.2%。

在《贵阳市城市总体规划（2009-2020）》中明确，贵阳市将大力推进实施"住有所居"民生行动计划，完善以市场为主导、多层次、多渠道、多形式的住房供应体系，加强市场引导和调控，调整住房供应结构，有效控制房价涨幅，逐步改善人民群众居住条件。

根据贵阳市住房建设发展目标，至2020年贵阳市中心城区人均住房建筑面积将达到34平米。

也就是说，贵阳中心城区的人均住房面积目标在2020年仅仅是34平米。当然更重要的，这是建筑面积。

这个数字是什么水平？来对比一下：

国际上一般对住房面积统计的口径为使用面积，把2018年中国城镇人均住房建筑面积按照0.7的系数折合为使用面积仅为23.3平米，明显低于主要发达经济体水平。考虑到国际上对人均住房面积的统计一般不分城乡，如简单以0.85的系数把各国人均住房面积换算为各国城镇人均住房面积，当前韩国、俄罗斯的城镇人均住房面积分别为28.2、27.9平米，日本为33.1平米，德国、法国分别为38.6、39.5平米，美国就更夸张了，达到66.9平米。

一方面，当前中国已进入中高收入经济体行列，随着未来向高收入经济体行列迈进，城镇居民对人均住房面积的需求还将进一步增加。

另一方面，中国家庭户规模小型化空间大，可能导致更多的住房和更大的人均住房面积需求。因生育率下滑、晚婚、不婚率和离婚率提高、寿命延长、人口流动等因素，家庭规模小型化是世界各国人口发展的普遍趋势。

比如，1960-2015年，日本一人户、二人户家庭比例分别从5.3%、12.7%增至34.5%、27.9%。当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人。中国家庭户均规模从1982年的4.41迅速降至2010年的3.09；其中，2010年城镇家庭户均规模为2.85人。由于劳动力回流中西部、二胎政策等因素，近年家庭户均规模较2010年有所上升。从一人户、二人户比例看，中国2015年仅分别为13.1%、25.3%，总体相当于日本1990年代至21世纪初水平，未来仍有很大下降空间。

注：数据来源于恒大研究院

因此，如果以人均使用面积28平米即人均建筑面积40平米为标准算，未来中国城镇人均住房面积存在约20%的改善空间。

如果按照人均建筑面积40平米，每户3口人计算，那户均的建筑面积就是120平米。如果追求更舒适的面积段，也就是我们说的改善需求，那人均建筑面积46、7平米不过分。算下来差不多也就是140平米的建筑面积，使用面积约为110平米左右才能说是改善住宅。

至此，我们刚刚说的一个重要的指标：140平米，它就被赋予了真实的意义。依我看来，140平米就是改善住宅的及格线。

当然，还有一些豪宅设计，比如什么80平米的一房、120平米的两房，不在此列。

改善空间：家庭关系

真的是越来越喜欢一句话：当代楼市有一个主要矛盾，那就是客户日益增长的生活空间需求与开发商不思进取大批量复制产品之间的矛盾。

确实是这样，看了几十个项目之后发现一个严重的问题——产品同质化。当然，同质化的产品大多数是沉淀下来的精华户型，没有硬伤、也很实用。但是对于改善级别的需求，还是显得有点敷衍。

因为面积够大，改善住宅的户型硬伤更是基本不可能出现，朋友们判断起来也很迷茫。如果要我给改善级项目的产品设计做一个基础原则，那就是这句话：房子，就是家庭关系的解决方案。

为什么这么说？改善客户的特征：

1、家庭三口或者四口人（二胎）；

2、夫妻年龄35岁~45岁左右居多；

3、孩子集中在小学、中学阶段；

4、现有住所稳定、便利，但也诸多硬伤；

5、对工作与孩子的焦虑成为日常心态；

这是一群什么人？说白了，这就是一群焦虑中年。

他们的焦虑，来自于工作事业的停滞不前、压力重重；来自于婚姻关系的清淡如水、索然无味；来自于孩子教育的苦口婆心、心脏搭桥；来自于身体状况的大腹便便、气喘吁吁……

很多的楼盘广告里，都会极力展现一家人其乐融融，欢聚一堂的场景。这些是不是需求？其实也是，不过这些是显性的、普适的需求，不需要什么空间设计，一样可以有这样的欢聚聚一堂。但在我看来，改善住宅的设计要点应该是那些看不见的痛点：

焦虑的中年男，上班是经理、回家是汉子。只能在夹缝中偶尔做一做自己，有人说：人到中年不如狗。想想也是，狗都有个独立的小窝可以撒欢，很多中年男人却只能到厕所放飞心灵……他们需要有个地方，回归中二少年。

焦虑的主妇，天生就是对情感关系更敏感的人群。但人到中年也要面对婚姻日趋平淡的现实，而且依然要笑脸盈盈的工作、买菜、做饭、持家，再加上不省心的那个娃（也可能是两个娃），她们需要有个地方，做回自己。

焦虑的少年，最讨厌的就是和大人过多相处。他们渴望长大、渴望独立，和同学吐槽父母、老师就是生活中不可多得的乐事。回到家面临的就是父母加特林机关枪一般的关注（更多是对学业的关注），真想关门反锁打一通宵游戏算求。他们需要有个地方，谢绝父母的唠叨和关注。

看，这就是中年改善客群的生活场景。第一个核心点就是：独处空间。

对于改善客群独处空间要重要得多。这个空间可能在卧室、可能在书房、也可能在阳台……它是一个更加灵活的自定义空间。不管有多大，但一定要足够的独立性。

除了独处空间，对于改善级的产品客餐厅这个公共空间可能更重要。

隔而不离的厅空间，是改善住宅的一个大趋势。比如旭辉设计的这个巨厅户型，把传统的客厅、餐厅、阳台、中厨、西厨、释放、玄关，目前都并入了同一个大的空间，如果家庭没有更多卧室需求，一个次卧也可以直接并入这个空间。

“隔而不离”的巨厅，可以把家庭成员的在家时间更多地集中在一个可沟通、可交流又独立区隔的统一空间内。孩子可以玩耍、游乐，男主人可以喝茶、工作，女主人也可以做做烘焙、追剧，各自做各自的事情，但是感觉上大家又在一起。每个人都有自己的区隔范围，但同时又没有离开这个大范围的感觉，做到独立与聚合的共融场景，这就是“隔而不离”的意义。

类似刚刚旭辉的巨厅设计，华润的悠山悦景这个144的这个户型也有点这意思，大横厅设计解决了动静分区的问题，装修的时候可以把客厅沙发背后的卧室打开成为一个与客厅连接的开放活动空间，然后再考虑与阳台的连接，这样整个户型的家庭公共活动空间就会非常喜人。

独处空间、共融场景、适度距离……这就是改善住宅的核心要素。

房子 ，就是家庭关系的解决方案。

焦虑中年的家庭关系在长期工作、生活打磨下已经变得平淡无味、孤立无援、习得无助，改善住宅的设计就是要解决这些问题。

买房是个大手笔，以贵阳的房价一套140平米以上的改善住宅，总价基本在150~200万之间。但改善的客群大多数又是不缺房子住的朋友。如果不能解决好家庭关系的痛点，再好的区位、环境也难以驱动他们出手换房。

如果你正在考虑购买改善住宅，除了基本的区位、交通和配套那些属性，产品设计更是需要你重点考虑的属性。

改善版块：外围区域

如果你想购买改善住宅，那这些核心区旁边的外围区域，可能是更值得关注的对象。因为核心区域基本上都已经开发完成，难有新项目。而老项目大多数又设计过时，虽然区位交通配套优势明显，但产品设计实在是难以担当改善住宅的角色。

而外围区域，一是区位和交通大多处于可以接受的范围，二是新地块、新项目、新配套众多，更符合我们改善的生活需求。所以，这些版块值得关注：

三马版块：全贵阳最大的城建能级驱动，动作很大很快很实在，还有大量土地待出让、开发，更多的新项目值得期待。

泉湖版块：大势已成、配套成熟、环境优美，贵阳新兴住区的代表作，随着地铁、商业的成熟会变得越来越好，值得购买。

长坡岭版块：集中改善级产品区域，距离金融城商圈非常近，本身也有环境优势。目前区域内的映山湖、悠山悦景、云麓长林等项目，均有比较新鲜的产品设计，颇有亮点。

太慈桥版块：花溪大道拓宽、人民大道延伸、3号线开工……就差太金线了。区域内比较值得期待的是兰草坝项目，会是一个改善住宅产品线十分丰富的大项目。

花溪新城版块：这是花溪最有价值的一个区域，核心是政府资源和环境资源，花溪购房的朋友，首选该区域。

乌当吾乡版块：乌当乃至贵阳现在最火热的项目，内部有大量改善洋房，产品设计还不错。但未来交通的潜在拥堵风险，可能是居住的一大痛点。

清镇职教城版块：改区利好加上价格优势有长期潜力，广大城等项目产品设计不俗，距离观山湖核心区也很近。还有中铁置业山河大盘蓄势待发，会成为清镇乃至贵阳楼市的一大热点。

双龙核心区版块：双龙核心区基建基本完成，但债务问题不容忽视。区域内各种配套逐渐成熟，不少也产业进驻，中南等开发商的产品创新不少，是机遇与风险并存的版块。