鸟瞰楼市 | 泛观山湖的黑石头，是不是新一代的开山怪？

如今的贵阳楼市，“泛观山湖”这个新概念冒了出来。

什么是泛观山湖呢？其实就是和观山湖区接壤的几个板块，因为能享受到观山湖的外溢红利，所以也就变成了泛观山湖板块。仔细数来，目前有这么几个地方可以说是泛观山湖板块：三马、泉湖、白金、长坡岭。

三马不用多说，市里面的重点开发区域。自从进入拆建高峰期后，里面的面貌那是一天一个样，框框框拆迁、刚刚修路……没想到长岭南路、合肥路这几条路前几个月还是一片狼藉，现在已经看得出通车的迹象。

泉湖板块，已经成为了贵阳的一个新兴住区。泉湖公园越来越美丽，周边对比两三年前已经是大变样。梵华里、旭辉观云、北大资源紫境府、南湖里、九华粼云等项目相继入驻泉湖板块。泉湖板块已经不是含苞待放，而是成熟进行时。

白金板块，其实它就是金融城的自然延展。所以未来这一片很大的范围都会被冠以“金融北城”的称号。交通上白金大道组团则主要依赖白金大道，现在鸟枪换炮也叫数博大道。数博大道+金融城，就是白金板块的基本面。而且里面还潜伏者“中天金融北城”这个巨兽，未来可期。当然，目前整个板块还是处于开发初期，缺乏配套、缺乏开发强度。

上面的三个板块，都是正儿八经的泛观山湖板块。他们紧挨着观山湖，可以享受观山湖的外溢红利，也会反过来促进观山湖的城市发展。而我想说的是，其实泛观山湖板块的价值，未必就会比观山湖本身差。

比如三马片区开发，市里面的重中之重工程。在市领导的督导下，正在强力推进中。也许我说三马是泛观山湖，三马还不乐意呢：“你观山湖算啥，我三马搞起来不比你差，哼。”所以三马目前的几个项目，比如万科麓山、新城玺悦台、远洋风景等，价格完全不输观山湖的很多项目。

比如泉湖板块，里面的项目品质不错、产品线也丰富，俨然一个滨湖小住区。有地铁、有商业、路网交通也不错，各种配套逐渐完善，谁说在泉湖板块里面的居住体验就比你观山湖差呢？所以泉湖板块的房价，同样也向着观山湖看齐，并不会落后多少。

当然，白金板块目前对比观山湖还是明显缺乏成熟度的。但是在未来金融北城发力之后，也许又是一颗冉冉升起的楼市新星。

所以我说，泛观山湖板块更多的是一个地理上的概念，而不是档次的概念。泛观山湖板块内项目的价格持平观山湖，甚至个别项目高过观山湖，都是正常的事情。从这个引子，我们就进入今天的正题——聊聊泛观山湖的长坡岭板块。

长坡岭板块在哪里？我做了一张图，大家可以看一看。

长坡岭板块的基点位置，我选择了北二环与站西路的交汇处。以这个位置划圆，半径两公里内的区域就是长坡岭板块了。为什么不选择3公里半径？因为3公里就直接会划到金融城那里去了，嗯，这就没意思了。

不要在意这些细节！反正我认为这里就是长坡岭板块的范围。

为什么会想起来聊聊长坡岭板块呢？在去年的白云置业指南中，我曾经写过长坡岭板块：

时间一晃而过，没想到的是长坡岭板块在2018年迎来了一波小爆发。首先是5月31日，华润已23.92亿元，拿下长坡岭G(19)030地块（13.56万㎡），楼面价为7053元/㎡；

接下来是6月12日，中海地产以36.3亿元，竞得“滨湖花城”G(19)033地块（18.51万㎡），楼面价更是高达7639元/㎡；

最后是8月28日，林悦地产（据传跟融创有千丝万缕关系）以10.03亿元，拍下G(19)055地块（6.8万㎡），楼面价也不低，达到了5892元/㎡；

对了，还有一个地铁置业的小地块也在长坡岭板块，就在俊发城商业综合体的对面。

▲华润地块

▲中海地块

▲林悦地块

▲地铁置业地块

也就是说，短短三个月的时间，这里就吸引了几家大牌开发商入驻。关键是这土地价格一点不低啊，让人感叹：当初你对我爱答不理，今天我让你高攀不起。

PS：估计中海有点不乐意，伦家明明就是观山湖的项目嘛~怎么把伦家搞到什么长坡岭板块去了？

嘿嘿，我这不是让你抱团取暖吗？总比你在观山湖单打独斗好嘛。

为什么长坡岭吸引这么多开发商入驻？长坡岭有什么吸引人的魅力？欢迎大家收看今天的《走进长坡岭》。经过我实地考察，天上地下都跑了好几遍之后，我认为长坡岭板块有这么几个特点值得关注。

第一、距离，还是距离。要说长坡岭有一个最大的特点，那就是距离观山湖区非常近。说得更明确一些，是距离金融城板块非常的近。从刚刚说的长坡岭板块基点的位置，到金融城401双塔的直线距离也就是3.5公里。如果驾车过去的话，要么走北二环，要么走站西路转林城东路，时间大概在10分钟就可以搞定。

所以，与金融城板块的近距离，支撑了长坡岭的基本面。但长坡岭过去仅仅只有一个俊发城单打独斗，所以成为了孤岛区域。但是现在有几个新玩家加入，这一片可能就会产生有趣的化学反应。

第二、交通潜力不错。长坡岭这个板块虽然距离CBD很近，但是对很多人来说是陌生的，所以造成了心理上的疏离感。虽然每天无数车辆要经过北二环，从长坡岭板块中间穿过，但也就是穿过而已了，并不会对中间留下什么念想。其实，我也是这样的。但经过认真研究后，我发现长坡岭板块的交通，是有点意思的。 

先说公路交通，在长坡岭板块的基点位置，是一个双层桥面系统。北二环向东直接开向乌当，向西直接到会展城B区。桥面上则是站西路。站西路通到哪里呢？可以链接到林城东路，林城东路又可以链接到同城大道、凯里路，最后还可以通道贵阳北站，然后链接中环路。这么看起来，其实是有点四通八达的意思呢。而且我上面说的路，都是已通车的道路，大家有兴趣可以实力开车跑一跑。

轨道交通呢？长坡岭板块可就要感谢地铁置业咯，虽然规划中S2号线肯定是要经过长坡岭区域的。但是地铁置业的入驻，一定程度上会把站点位置信息确认下来。反正我估计，S2号线长坡岭站不会距离地铁置业岭里这个项目太远，甚至有可能就在旁边。也就是距离长坡岭板块的基点位置不远，150米范围之内吧。

S2号线什么时候启动呢？说实话我就不知道了，但是预估一下明年2号线开通后，估计就会启动S1和S2号线的建设吧。S2号线的开通，会对整个长坡岭板块是一个大利好。通北站、直连1、2号线，全城通达不是梦。

所以我说，长坡岭板块的交通是有潜力的。

第三、自然环境不错。提到长坡岭板块，很多人可能还有点懵逼。但是说到长坡岭森林公园，很多人就恍然大悟了。我还记得20年前还年轻的时候，就开始流行去长坡岭搞烧烤了。那时候感觉长坡岭好遥远，但是里面环境是真的不错。其实我想说的是，贵阳虽然是千园之城，但大公园也就是那么几个。长坡岭森林公园，无非就是缺水，但林景、植被和生态环境那是杠杠的。

▲超大面积的长坡岭公园，其实可以好好再改造一下

不只是长坡岭森林公园，一直延伸过来到中海项目这边的植被，都是很好的原生林。对于这么好的生态环境，而且距离城市CBD这么近的区域，不做出一些更高品质的项目，那都是一种犯罪。

对房地产项目营销来说，3公里范围的职工客户引流是绝对的重点。但是金融城一带，大多数项目都已经定型，而且以刚需和刚改项目居多。如果长坡岭板块内的项目能以产品、生态、环境、智能……作为卖点，那能否撬动金融城、会展城的客群？结果还是值得期待的，但是对贵阳客群来说，水的价值一向高过山的价值（物以稀为贵）。生态环境怎么玩？是板块内项目必须认真思考的问题。

三个优势，是长坡岭板块能否起飞的最大助力。但我们也需要明确地看到，目前长坡岭板块最大的问题是——不成熟。

各方面配套都还很差、新项目才刚刚进入，整个板块称不上是成熟之地。但是三年后、五年后，我相信长坡岭才会真正绽放它的精彩。

说完了区域，简单聊聊区域内的几个项目。

华润悠山悦景

这里先把华润的项目拎出来说一下。因为俊发城大家还是相对熟悉了，我也写过不少。而是中海项目、林悦项目还没有更细节的规划资料出来，也无从谈起。而华润长坡岭项目，规划已经批前公示，我们可以从公式中先做一个初步研究。

首先是名字，华润给新项目取名为悠山悦景。可以看出华润对这个项目山景房的定位，整个项目总用地面积18万㎡，可用面积13.56万㎡，容积率2.5，建筑密度20%，总建筑面积46.3万㎡，计容面积33.9万㎡。从指标上面看，容积率正常，建筑密度还可以，整体体量是一个中型项目。

项目自身配了一个幼儿园，从规划图纸上看，项目旁边还要配建一个36班的长坡岭小学。教育配套还是齐备的。

▲悠山悦景效果图

产品上，以27层的高层和洋房为主。立面效果偏现代城市风格。华润很少做什么新中式，一贯还是以现代风为主。立面用料以涂料、石材、金属和玻璃为主，据说会高于悦府的标准，但目前没有更多信息。

好了，除了这些内容之外。其他诸如户型什么的资料就没有了，但是我想既然这块地已经飙到7000的楼面价，以华润的风格不会制造一个刚需型产品。大概率会是一个改善型的产品，洋房+大平层，我想会是主流配置。

俊发城

说句实话，俊发城是一个给我不少惊喜的项目，当然主要是以前对它期待比较低。但是在实地考察过多次之后，俊发城确实是给了我很多的惊喜。之前我对于这个项目的评价，还是建立在比较偏远的区位和比较孤立的基本面。当然，现在这两个问题已经有改善的可能。

俊发城好在哪里呢？我认为俊发还是比较用心地打造了小区环境，以及对于物业管理的重视，让这个项目的价值，反而在很不利的区位竞争条件当中，做出了有突出特色的一面。从项目内部的景观，道路的管理、停车场的设计与管理，都能看出不匹配项目价格的亮点。有人说，高房价才能带来高品质。这话有一定的道理，但是低房价未必就不能带来高品质的体验，材料不一定非得是石材、金属等高价货，但是只要施工用心一点、物业管理用心一点，房价普通的项目，照样有不俗的效果。

所以，如果你现在要在泛观山湖片区买一套自住的房子，俊发城算是一个不错的选择，价格不高、小区环境和配套还算可以。不过最近俊发推出的产品，这个7600的价格是不是噱头？我也不知道，但是俊发前段时间在推售的一个住宅其实是公寓性质，所以价格比较低。这一点，大家在购买的时候需要注意一下。

贵阳地铁岭里

这个项目目前也没啥更多信息，但是是一个比较小的项目。公开资料显示：贵阳地铁·岭里项目位于白云区北二环旁，西面为俊发城、北部为长坡岭森林公园。项目总建筑面积约11.07万平米，其中住宅及其公建配套暂定面积3.23万平米，商业、商务（含地下商业等）暂定面积4.84万平米，地下室（含半地下室）暂定面积3万平米。

这个项目更多的意义在于，是否能标定S2号线长坡岭站的位置？

剩下的中海项目和林悦项目，就真的没有什么信息了，所以无从下嘴。

长坡岭板块现在的发展，还是给了我一些惊喜。甚至让我联想到了重庆的照母山板块，同样的距离城市CBD不远，同样的大片森林山体。长坡岭能否以照母山为目标，通过几年的努力打造出一个贵阳的新兴品质住区呢？我们拭目以待。

城是地理，市是人聚。城市在发展、城市在生长。几年前还人迹罕至的地方，几年后竟然熙熙攘攘，这其实就是房地产最有意思的地方。