鸟瞰楼市 | 半年楼市龙虎榜，几家欢乐几家愁

不知不觉，楼市过半。2020上半年的楼市销售榜单发榜，几家欢乐几家愁？

排行榜由克而瑞贵阳提供，相关数据说明见图片内文

从上半年的销售榜单可以看出什么？下半年又会有什么新趋势？今天，就来聊聊。

“恒半城”的贵阳龙卷风

销售榜单上频繁出现的“恒大”字眼，无一不昭示着恒大就是楼市的龙卷风。而恒大占主流，也就证明了贵阳还是一个刚需为主的市场。仔细数数，光是在售的恒大项目就有：恒大文旅城、恒大金阳新世界、恒大中央广场、恒大中央公园、恒大帝景、恒大南明御府、恒大滨河左岸、恒大雅苑、恒大都会广场、恒大茶郡、恒大未来城、恒大御龙天峰、恒大悦府、恒大城市之光……

不管楼市凉凉还是火热，恒大永不缺席这场盛宴。恒大还是厉害，我只能说恒大真的把贵阳市场摸得透透的，一点都不打卡张。在贵阳六区楼盘销售的榜单中，前三十里面竟然有十个恒大项目。恒半城的称号，还有人敢质疑？从拿地的犀利，到项目推广的直接，恒大已经把自己的套路演绎到极致。比如说下面这个广告：

硕大的字体标注出最直接的信息“8字头”“送地暖”“认筹优惠”“签约一中新世界学校”，哪一个不是往买房人心尖尖上戳的？

价格战中，这些就是攻城略地最有效的武器。所以恒大的项目一旦进入了哪个区域，很快就能成为区域的价格标尺。足够低的土地成本，足够快速的开发节奏，再加上极其强大的渠道营销，几个组合拳下来简直让周边的项目欲仙欲死。对很多区域内的中小型项目，“恒大来了”是需要严肃思考的生死问题。

当然，恒大左手产业、右手地产的玩法，也不是其他开发商能学得来的。毕竟人家花上百亿扶贫，花上百亿玩足球，花上百亿搞新能源、花上百亿搞足球场，总要带来些实打实的回馈。

最后还是那句话，恒大龙卷风不管怎么猛烈，还是对精装质量上点心吧……

中天，还是那个中天

王者归来，楼市颤抖~中天抽身回来搞房地产，还是同样的配方，还是熟悉的味道。“超级团购+疯狂堆资源”，这就是中天吾乡在贵阳呼风唤雨的不二法宝。两大法宝同时祭出，一时血雨腥风。中天吾乡的单盘销售，也稳稳拿到了贵阳的龙头杖。

无敌，是多么的寂寞~

去年我写过一篇《猛料来袭 · 楼市微微颤抖》，说吾乡进入市场绝对让楼市颤抖。还有不少人跟我争辩，说不太可能。现实很现实，直接打脸。谁让我略懂楼市，更懂中天呢？从去年开始的“心安吾乡”，到现在开放“吾乡岛”，中天吾乡就一直是楼市舆论的焦点。

吾乡好不好？很多人都问过我这个问题。这个问题重要吗？说实话，中天搞的楼盘品牌很强、品质嘛……但不管中天能不能把品质做起来，中天的项目只要一面市，肯定能得到众多贵阳消费者信赖。

凭什么？说得酷炫一点，这就是品牌效应。金世旗主中天以来，每年都有巨量的品牌广告费投向媒体。街巷相闻，人尽皆知。伴随铺天盖地的品牌广告，中天一个接一个的大项目更是建立信任的关键。你可以说中天产品low、中天物业差、中天服务渣~但对中天的魄力，还是得服气。至少在这十几年，中天陆续修出了国际会展中心、筑城广场、金融城和未来方舟。论对贵阳城建的贡献，城中开发商中谁能和中天PK？

没有中天，贵阳的城建水平可能比现在落后十年。有付出、就有收获。先付出，后收获。吾乡现在的成功，来自中天十几年前就开始的品牌投入。吾乡为什么这么多人买？这就是品牌，这就是信任。别人羡慕不来、也做不到。不过中天的隐忧也很明显，70亿现金需要卖多少房子才能赚回来呢？

低调大佬中铁置业

榜单有个低调的大佬——中铁置业。中铁置业在贵阳有四个在售项目：中铁逸都国际、中铁阅山湖、中铁阅山湖云著、中铁云湾。说实话，项目不算多。但顶不住体量大啊，逸都国际260万平米，阅山湖也差不多260万平米，云湾超过300万平米。放到市场上，个个都是大恐龙。

上半年的销售榜单中，中铁逸都国际和中铁阅山湖都冲到了贵阳前十，加起来成交金额差不多21个亿。阅山湖云著作为豪宅代表，也有将近4个亿的进账。不要小看云著，成交金额虽然看起来不高，但销售套数只有129套嘛，算下来单套成交金额差不多300万。在楼市价格战白热化拼刺刀的形势下，这个成绩还要咋样呢？

贵阳的开发商中，景观肯定是中铁置业的一个明显优势。从最早的兴隆城市花园，到兴隆珠江湾畔、再到后面的中铁逸都国际、中铁阅山湖、阅山湖云著，可以说在小区景观打造上中铁置业真的走出了自己的一条路子。至少现在在地产项目的湖区公园打造上，阅山湖肯定是妥妥的NO.1。这也更让我期待山水资源更好的云湾，应该能带来更不错的大景观效果。

同样扎根贵阳二十多年的中铁置业，积累下来更宝贵的可能是客户资源。随便梳理一下中铁的客户资源：兴隆城市花园五六千户、兴隆珠江湾畔五六千户、中铁逸都国际一万多户、中铁阅山湖一万多户……这里就差不多三万户老业主资源，而且都是“优质客户”。光是挖掘老客户和老带新，就已经可以为新项目解决不少客户来源。

虽然中铁置业的小区管理和物业服务常常被吐槽，但也有客户曾经笑谈：骂归骂、吼归吼，该买还得买。不知道别家好在哪里？但肯定知道你差在哪，这也是一种买得安心嘛~业主资源来说，中铁置业可能仅次于中天。

上半年的成绩上，中铁置业并不是特别让人惊艳。但别忘了即将开盘的中铁云湾，可是有实打实的三千个筹放在那里。估计云湾的开盘，将给市场一个大大的惊雷。也会让清镇的楼市，再添一把火。

需要稳中求进的万科

榜单上，万科还是有点让我小失望。前十名竟然一个万科的项目都没有，前二十也只有万科麓山和万科翡翠公园两个项目（麓山在我看来应该是应该能冲进前十排到第六/第七的项目）。

万科的强悍就在于一个“稳”字，无论是市场好还是市场不好，万科都不会有过分的激进动作。而且万科对于法务上变态级别的风险控制，让很多项目在推广的时候受到了诸多限制。比如在贵阳“低首付”“送车位”这种销售手段，万科都不能干。

这好不好？其实也是好事，至少避免了很多后期扯皮纠纷的问题。而且万科并非激进的高周转开发商，手头现金也极其充裕（ 年报显示2019年底万科手握货币资金1662亿元）。

落实到项目上，万科同样也是一个“稳”字当先。贵阳万科这几年的项目：万科翡翠滨江、万科麓山、万科理想城、万科翡翠公园……其实产品的标准化和稳定性程度很高，从销售示范区、商业街区、样板房、户型、装修……都是一个路子。万科就像是把MQB平台用到极致的大众一样朴实无华，且枯燥。

万科在上半年的成绩单，要么是楼市低迷期的低调蛰伏，要么是销售力确实对比恒大、中天有较大差距。你猜猜到底是哪个原因呢？但不管是哪一个原因，万科还是需要稳中再求进一下。大哥，要有大哥的风采。

出乎意料的碧桂园

没想到的是，前几年疯狂攻城略地的碧桂园，竟然成绩一般（相对碧桂园自己）。当然，碧桂园西南上城和碧桂园印象花溪两个项目的成交数据也很厉害，分别排行第二（16.98亿元）和第五（10.93亿元）。但是其他的项目，销售就不咋滴了（甚至前三十都没有）。

为什么会这样？难道碧桂园不够狼性了？我认为不是，碧桂园肯定还是那个碧桂园。估计有两个原因，第一是碧桂园这几年项目拿得多，但是体量大的不多，很多还是偏小体量。在碧桂园0346的节奏下，很多项目前期已经去化很多，现在剩下的货量有限。而且还有不少项目并不属于贵阳六城区之内，所以就没有纳入统计中。

第二是据说碧桂园贵州公司内部人事变动较大，因为这个原因影响到项目的销售情况。不过这个瓜，在这里就没办法和大家八卦了，见谅。还有从销售来看，碧桂园还是对自身体系的产品销售能力最强。合作的其他特色项目，比如贵阳中心和云涧溪山，明显还是带不动的状态。

这是公司基因的问题，人呐~还是习惯走在自己熟悉的成功道路上。

下半年值得关注的

上半年就这么跌跌撞撞的过去，对很多开发商来说2020年绝对是留下深刻记忆的一年。突如其来的黑天鹅时间，把所有开发商的计划完全打乱。本来准备大干一番，现在能保命就好。而对于买房人来说，我一直坚持的是今年是购房的机会窗口，曾经在2月份预测：危机危机，危中蕴含着机。开发商面临的危，对于买房人来说可能就是机。这也就是我说的第二个关键词——“机会窗口”。

为什么会是机会窗口？首先，“楼市救援行动”意味着什么？有可能是首付的降低，有可能是房源选择更大的自主性，有可能是赠送礼包的加强……更别提在现在的情况下，谁说LPR不会大幅度降低呢？利息少付一点它不香吗？

其次，“价格战”意味着什么？更低的价格呗，有什么还能比实实在在的降价更实惠的呢？而且还是一边降价、一边求着你买房。联想到两年前的场景，确实是“当初你爱搭不理，如今你高攀不起”的真实写照。

最后，“见底周期”意味着什么？价格是价值规律的表现，价格围绕价值上下波动。做投资无非就是希望在价格低于价值时入手资产，在价格等于或高于价值时出售资产。所以在这个“加速见底”的周期，买房人更有大的概率买到合适的资产。

事实的发展印证了预测，楼市逐渐见底、价格战硝烟弥漫、支持政策陆续出台，你是否在上半年买到了心仪的房子？

下半年会怎样？哪些是值得我们关注的？

对于整个大盘，我认为今年都不会有大的起色。更多的还是维持现在的态势，等待能量蓄积。有几个趋势点，可以与大家分享：

1、很多朋友是否蠢蠢欲动，准备拿手头的现金冲进股市博一把？

在不少人的眼中，2020年是继2015年之后一个新的大牛市。股市我不懂，也不敢给大家任何的建议（毕竟刚刚解套~）。但我知道的是，股市有赚有赔（还是赔的多、赚的少）。赚到钱的人，最终还是会选择把收益钱落袋为安。

落袋为安是不是放到银行存款？显然不是。在我国，买房是一种信仰。我相信众多的获利者，最终还是会选择把资金落到楼市。楼市的再启动，也就是从那个时候开始。所以如果是刚需的群众，建议你还是早买早安心，千万不要等到那个时候再买房。那个时候，可能就真的买不起了。何况现在的市场，购房压力真的不算大，至少买个低总价、小户型的房子还是有很多选择。

2、三马、长坡岭、观山南、泉湖、清镇、小河，这几个版块我一直比较关注的。现在看来，除了长坡岭还需努力，其他几个版块的都还是达到了预期目标。

特别是三马版块，政府确实是全情投入。不仅基础设施建设大干快上，资源引进也是不遗余力，几个在去年还属于传说中的重量级项目都已陆续落地。现在的三马版块，除了城市界面确实还有点糟糕外，蓬勃发展的趋势已很明显。

长坡岭呢？在去年我也对这个版块寄予厚望。长坡岭版块在我看来并不需要蹭什么“观山”“金融城”之类的概念，它自己完全有能力做成一张有代表性的贵阳楼市新名片，关键词就是“改善”。版块内的几个项目华润悠山悦景、中海映山湖、融创云麓长林，在品牌和产品上也具备了城市“改善”置业的能力。“人心齐，泰山移”，可惜的是上半年这个版块即没人搭台，也没有人想着唱一出戏。大家各玩各的，互不干涉。希望2020的下半年，它们能一起好好思考这个版块的“价值共识”。

其他的几个版块，都走上了既定的轨道。在这些版块购房置业，问题不大。

3、铁建城将成为下半年的一个热点话题。

为什么？因为贵啊！目前项目释放出来的价格信息很是惊人，妥妥的城市顶级豪宅。但项目到底好不好，宣传是一回事，落地又是另一回事。做出来才是王道。铁建城的示范区和样板房出来后，建议大伙都过去看一看。一是亲自检验它的产品力是否达到了宣称的价格标准，不要说一套做一套；二是你可以以它为基准，审视其他的项目配不配得上“豪宅”称号。从我的内心深处，很希望铁建城能成功。因为大贵阳真的需要一个地标住区来标定城市地位。

4、撤市设区的批复什么时候下来？清镇人民已等待太久。

预测下半年的楼市重磅新闻，清镇撤市设区的落地一定名列其中。估计很多人不知道，清镇现在是外来品牌房开进驻贵阳最多的区域，城市塔吊林立、建设项目鳞次栉比，五年后的清镇一定会大变样。经济指标上，清镇的经济实力也仅仅落后于老城区、观山湖和花溪区（主要是有小河），后劲十足。更别提在大贵阳都市圈的规划中，衔接观山湖与贵安新区的清镇可能是城市最重要的一个连片发展版块。

诸多利好，需要一个爆发点。这个爆发点的引燃，才是清镇楼市走向辉煌的真正起点。我也相信清镇的不少项目的价格未来仅次于老城区、观山湖，对标甚至超过白云、花溪和双龙，牢牢地占据第二军团的龙头位置，可能性非常大。