3.15维权 | 和物管相关的维权有哪些？

现在的商品房小区都有物管，由物管引发的闹心事也不少。所谓物管，是指业主聘选物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。本文将梳理购房者和物业之间的常见维权案例，帮助大家理清基本关系，合理合法维护自身利益。

买房未入住，需要交物管费吗？

很多购房者认为买了房未入住，就不存在享用物业保洁、绿化等日常服务，自然就不应该交物业费。

小杨在2018年购买了住宅且办理了收房手续，并与物业公司签订了物业服务协议。此后，小杨以未入住为由拒绝缴纳物业费，物业公司多次致电催缴未果，最后物业把小杨告上了法庭。法院最终判定小杨败诉，小杨被判缴纳拖欠的物业费。

法官解释称，物业服务具有公众性。物业管理费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护费用，并非是针对某个业主的服务。虽然房屋空置，但小区卫生仍需天天清洁，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防等费用也要一分不少地支出。

空置房物业费要交，但或可少交

相关律师表示，如果新房经业主验收，但因未装修不具备入住条件的空置房或入住后(含房屋装修)因故长期不使用的空置房，可与物管公司协商，有些地方的业主可以争取只缴纳其物业服务合同约定收费标准的70%。

未入住拒缴物业费或被起诉

《中华人民共和国物业管理条例》第六十四条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

《民法典》第944条规定：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

特殊情况需注意

据相关律师介绍，有以下3种情况，业主可以拒交物业费：

1、还未交房或延迟交房；

2、物业公司不经业主同意，擅自更改物业服务收费标准，扩大收费范围，超出部分的费用，业主可以拒交；

3、物业服务质量严重不过关，经业主委员会商讨。

但具体情况还需业主咨询相关法律人士。

物业服务太差，可以拒缴吗？

经常听到不少业主会抱怨自家小区的物业服务质量差，如果沟通无果，业主们往往会停交物业费。

2013年，广州某物管公司以拖欠物管费一千多元为由起诉小区业主高先生。高先生说他之所以不交物管费是由于物管公司没有提供相应的物业管理服务。物管在其住宅右侧绿化用地开挖排污水沟，楼宇长期受污水浸泡，老鼠横行、蚊虫奇多、臭气熏天。高先生表示，他曾多次到管理处申诉，却一直未有回复，最终只能通过拒缴来抗议。

然而，案件经过一审和二审，高先生都败诉了。

据了解，很多拖欠、拒交物管费的业主都被物管公司告上过法庭，大多都被法院判决要向物管公司支付物业管理费甚至滞纳金。

广东省广州市中级人民法院房地产庭法官解读，物业单一项目的服务瑕疵不能成为业主拒交物业费的理由，如果物业服务差，法院会酌情判业主少缴些物业费。

法官解释，法院不以单一业主方的反馈作为判断，由于存在事实认定困难，法院在处理上通常认为依据权利义务相对等原则，在物管公司事实上已提供服务的前提下，支持物管公司要求支付管理费的请求。

业主如果真遇到这种事，可以怎么维权呢？

首先，业主可以先向物业管理企业提出问题和意见，最好是以书面形式提供，也作为一种证据留存。

其次，如果物管长期不作为，业主可以联合其他业主，或业主委员会一起维权，通过收集证据（书面、视频、照片等形式）向法院起诉。

最后，需要提醒大家，在和物业方签订合同时，要注意是“服务合同”还是“委托合同”。在委托关系的情况下，一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，后果与物业公司没有任何关系。因此，在签订物业管理合同时，合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。

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