房子是用来住的 | 需求暂时停摆，贵阳租赁市场发展“向好”的基本情况不变

“租房比找工作难多了！”城市里这样的状况在很多租客身上上演。想要住得体面而有温度，是每一个在城市追求梦想的人梦寐以求的事。据了解，今年3月，全国65城租赁需求热度环比下降至5.4%，热度有所回落。

租房难，第一个难在租金上。据中国房价行情网最新数据显示，全国租金10月中位数为1950元/月，环比增加2.63%，一些一线城市的租金仍在持续暴涨中。

数据来源：全国房价行情

而贵阳住宅租金10月平均总价已经达到1948元/月/套。贵阳10月租金平均达24.14元/月/㎡，环比下降6.52%，位居全国租金排行第55位。其中，观山湖区租金平均达29.4元/月/㎡，位居城区租金榜首。

数据来源：全国房价行情

贵阳今年3季度租赁住宅挂牌达1.21万套，房产交易5.48万套次， 10月份挂牌4363套，新增房源4269套。其中，云岩区、南明区供给量较大，租金水平也较为合适，顺势成为租客们的首选之地。

从供求方面来说，租金对于租客的住房需求影响深远，随着房源越来越多，总的来说租客更愿意选择性价比高的“低价好房”。在近一年的贵阳房价走势图表中，供给方即房源提供的价格平均在24元/月/㎡及以上，而租客关注的热点房源价格均低于这一水平线，二者呈偏离状态，特别是在今年8-10月份，由于供给房源出现价格上涨的情况，租客关注曲线直接驶入“低谷”。从近一个月关注曲线稍扬的情况来看，预计未来一段时间，形势将出现好转，即租客可能为了改善居住品质而愿意承担更高的租金，比如为了缩短通勤时间或改善居住体验选择价格更高、品质更优的房源。从长远来看，价格虽然能短时间内激起需求，但是提高居住品质才是租赁市场长久的竞争力。

数据来源：全国房价行情

从收入方面来说，租客除了对租金较为敏感以外，还与其自身的收入情况有关。据贵阳市统计局数据显示，去年贵阳市城镇居民人均可支配收入达43876元，比上年增长8.9%，扣除价格因素实际增长8.4%，人均每月可支配收入约为3656元。

数据来源：贵阳市统计局

按照租金收入计算公式，2022年10月贵阳租金收入比为26%，低于30%临界点，也就是说，贵阳市民的平均租金占比低于月平均收入的30%，说明贵阳大部分租客能够在可负担范围内选择合适的住房条件。相反，如果租金超过收入的30%，其他消费的空间就会被大大压缩，生活幸福感就会明显下降；租金收入比超过30%，说明租金水平已经超出租客的可支付能力。相比2018年7月贵阳租金收入比为34%高于临界点的情况来说，未来贵阳“租不起”一族即将迈入“租出幸福感”行列。

实际上，今年发布的《新市民租赁需求洞察报告系列之租金负担调查》中指出，近2成租赁群体租金收入比超过30％。北上广深一线城市的租金收入比早已远超30%，租金正在给这些城市的租客造成巨大的经济负担，乃至心理负担。

那么，租金上涨对于哪些人影响比较大呢？一是中等收入群体，以应届毕业生、自由职业者、外来务工人员等新市民人群为主，是租赁市场的主要需求群体，基数和增量最大。二是有住房困难的低收入群体，亟需最基本的住房保障。租金暴涨，严重影响了他们的生活质量，从“努力活好”，或许又要倒退回“艰难生存”。

从政策方面来说，政府和单位的住房支持能有效的提升城市租客的居住满意度。近年来，国家政策自上而下鼓励住房租赁市场发展。2015年底，中央经济工作会议首次提出发展住房租赁市场，强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。到2020年中央经济工作会议时，提出高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策。当前，贵州已构建起包括经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、城镇棚户区改造等在内的多层次城镇住房保障体系，切实改善了一大批城镇中低收入住房困难家庭的居住条件。在政策的支持下，租客从“租房难”到“租房有保障”转变，贵州住房租赁市场活跃度也明显提高。

总体来看，需求暂时停摆，贵阳住房租赁市场发展“向好”的基本情况不变。自2020年以来，受疫情冲击和多家长租公寓公司跑路事件影响，贵阳住房租赁市场持续低迷。对此，业内专家认为，由于城市化进程的加快，外来流动人口的逐渐增多，贵阳租房市场发展向好的基本情况没变。此次疫情，只是特殊时期的暂时需求停摆，对租房市场的影响主要是租房高峰期的推迟，而非根本性的改变。而随着疫情渐渐得到控制，贵阳的租房需求也会逐渐恢复。

况且，当前贵阳租赁市场最大的利好就是“强省会”五年行动的实施、贵阳城市的发展、人口的增加，以及一系列的住房租赁扶持政策出台，影响市场需求的不利因素在慢慢消减，市场信心也将会慢慢恢复，贵阳租赁市场发展仍是向好。