投资机构与长租市场的合作

近日，中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，首次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场，并明确保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构可通过发起设立债权投资计划、资产支持计划等方式间接参与长租市场，此外对于投资租赁住房项目的保险资产管理产品也适用注册绿色通道。 

《白皮书》显示，越来越多的投资机构正将目光聚焦在长租公寓的开发投资上，10家长租公寓头部企业的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套，需求来源以大学毕业生及初入职场的白领人群为主，另外还包括企业中层人员、陪读家庭等短期过渡型租客群体，这意味着作为新兴业态的长租公寓正逐渐被广泛的城市人群所接受。

与此同时，《白皮书》还显示，在“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台以及市场的有力支撑下，越来越多的国内外企业和投资人将目光聚焦在了中国长租公寓的开发投资上。为了更好地分析和预判国内长租公寓投资市场的投资逻辑与趋势，仲量联行面向30多家不同类型的投资机构进行的调研问卷显示：

投资者现阶段的关注焦点主要是上海、北京、深圳等经济发达、外来人口占比高且购房门槛较高的一线和新一线城市。在细分赛道方面，目前97%的投资者希望进入面向企业精英白领市场的中高端长租公寓细分市场；从发展模式看，投资者主要采取重资产扩张模式，例如上海世博、招商蛇口、万科及中交房地产共同设100亿上海城市更新引导基金。

房源和资金，是制约长租市场发展的两大瓶颈。此前，在北京大兴等33个地区进行的集体经营性建设用地入市试点已经初见成效，上海、广州、南京等地也推出多个专门的租赁用地。在不断给租赁房源“松绑”的同时，相关政策也试图在资金方面解决长租企业面临的融资难、回款慢等难题。 

目前保险资金入局长租公寓尚未正式落地，实际操作尚需观察，长租市场具有投资收益率较低，且现金流稳定、长期等特点，这些是准备入局其中的保险企业需要面临的挑战。在房源和资金的政策推动下，长租市场将如何演化？这不仅是行业关注的问题，也是提高蓝领、专项人才等新市民的城市居住幸福感，推动住房租赁市场的稳步发展的共同问题。