80%的买房人，正在假投资真亏钱
这两天，我接到无数个咨询。一半以上的咨询，都与“买卖和置换房产”有关。这其中——80%以上的骚操作，都是左右横跳的瞎折腾。
如果，近期你有买卖置换房产的计划，请一定要耐心把此文看完。
请先认清大势——今年，也就这样了。再不会大涨，也没有崩盘，更多是横盘阴跌的乏味。
看过无数洋洋洒洒的宏观分析，说到底，也就上面两行字。能影响房价中短期涨跌变化的，也就三个——信贷、地价、被低估的价值洼地。先来说，信贷。
近两天，所有人都在讲“央行首提房地产两个维护”。——维护房地产健康发展，维护住房消费者的合法权益。要救市了？要信贷宽松了？对于九重霄的只言片语，我一向不听怎么说，只看怎么做。
——截止8月份，广义货币（M2）同比增长8.2%。8.2%意味着什么？关键要看过去——2009-2010年，楼市大涨行情时，M2增速17.8%、27.68%、19.7%；2015-2016年，楼市大涨行情时，M2增速12.2%、13.3%、11.3%；2020-2021初，楼市分化上涨时，M2增速连续10个月保持10%以上。
一波上涨行情，起码需要10%以上的货币增速，并维持半年以上。而现在8.2%的货币增速，显然无法支撑起一轮上涨行情。再来说，地价。第二轮集中土拍结束了，喏，下面就是各重点城市的土地出让情况——所有城市，50%以上的地块底价成交，0溢价；各重点城市的平均楼面价，全面下降5%-10%；长春、福州、济南、天津、沈阳、广州、杭州，流拍率超过30%。这还说啥，就是地价跌了呗。最后来说，各城市的市场现状。其实，也就是两句话——1、该涨的，早涨过了两轮。排名前20的一二线重点城市，譬如北上广深、杭宁苏锡成……哪个不是“四年连续两轮大涨”。
2015-2016，涨了一轮；疫情之后，又来一轮。
2、是洼地的，早被填平了。2015年以前，同类城市之间，存在大量洼地。譬如，杭州和南京存在价差洼地，杭州房价低于南京。西安和郑州也有价差洼地，西安房价要低于郑州。合肥与其他二线省会还有价差洼地，合肥远低于周边二线省会……经历4年的连续两波上涨，同类城市之间，早已被填平。
西安的房价，早已超过郑州；杭州的房价不仅超过了南京，甚至逼平上海；合肥恨不得跳起来，打爆武汉的脑瓜子……四年充分的大涨，让城市该有的价值，早已投射到房价上。甚至只有高估，没有低估。当信贷基础无法支撑行情，当地价基础无法支撑大涨，当所有洼地都被填平……影响中短期房价的三大因素，都被泯灭。
楼市，已经陷入横盘静淡市。
今年，也就这样了。可怕的交易成本。前面说了，现在是静淡市嘛。静淡市，总有下跌嘛。一下跌，就总有人憋不住吗。郑州跌了，我要不要把郑州换到珠海，珠海刚来了个大概念；深圳跌了，我要不要把深圳换到上海，上海似乎更加好；青岛跌了，我要不要卖掉青岛，南下长三角；杭州跌了，我要不要卖掉杭州……
绝大多数人能有这样左右横跳的瞎操作，都是因为——90%以上的人都不清楚，一套房子的交易成本有多大。我们来算笔账——第一个成本，是折价成本。
大涨牛市里，价格折损为0。所有卖家都捂盘不卖，所有买家都抓耳挠腮，哪有什么价格折损。但是在静淡市里，绝大多数房子都无法以正常的市场价成交。怎么理解这句话？ 举个例子如果，同一个社区的同一类房源，绝大多数在绿中介和黄中介的挂牌价是300万。那么，这套房子的市场价就是300万。但是，现在是静淡市——各个城市的二手房，动辄都是10多万套以上的挂牌量。中介门店，恨不得五天关门俩。主导权全在买方，但凡有成交，往往都是最低价——能从300万砍到290万的，先成交。不能跌的，后成交。只要有成交，必有折价损失。折价成本有多高？
静淡市中的折价成本，一般在5%-10%之间。越大的社区，挂牌量越多，内卷越狠，折价越凶残。第二个成本，是税费成本。契税1%-3%，中介费2%-3%；不满五唯一，要缴纳2%左右的个税；不满二唯一，还要缴纳5%的增值税；部分城市，非普通住宅还要征收2.6%-5.3%的豪宅税。
所有税费加在一起——一套房产的交易税费成本，约为5%-12%。有人说，现在卖房子都是买家交税。大涨行情里，税费买家掏。别忘了，现在是横盘震荡的静淡市，卖家起码出一半。第三个成本，是时间差导致的资金成本。目前一二线城市的首套房贷利率，已经普遍上浮25%以上，全面突破6%。
但是，此轮房贷利率大涨之前，诸多房子还是趁着房贷折扣进场的，甚至还有很多85折或8折利率。这种房贷利率的上浮或打折，是伴随一套房贷的整个生命周期。同样一套总价300万的房子，贷款30年——85折利率和上浮25%利率，利息差额高达80万以上。这80万，就是你买卖交易的资金成本，它在不知不觉吃掉你的浮利。
一二线城市，已经出现了楼市的内循环。靠资产赚到钱的那批人，开始加速了换房置换和改善的速度。请记住一句话——一二线城市或许不缺房子，但缺“真正能满足改善需求的好房子”。
