房子是用来住的 | 从“住有所居”升级到“住有宜居”，长租公寓如何破局？

城镇化发展推动城市间的人口流动，而人们往往喜欢用“漂”字来形容那些奔赴大城市的打拼者们。于国人来说，故土难离不仅仅是一种刻在基因里的习惯，同时还是对于“归属感”的一种追求。

正因如此，房子被许多人视为在大城市扎根落脚的象征。这是一个需要被重视的庞大群体，以上海为例，据官方数据，上海2021年末全市常住人口为2489.43万人，其中外来常住人口达到1031.99万人，占比超过40%。

随着“租购并举”的提出，租赁住房日渐成为解决城市外来人口居住问题的重要途径。新的大环境下，如何从“住有所居”升级到“住有宜居”成为了摆在长租企业面前的新课题。

头部领跑趋势明显 集中式长租公寓市场规模大

长租公寓是我国房地产企业多元化布局的重要赛道之一，但集中式长租公寓行业参与者大多仍处于探索阶段，普遍未能形成有效的盈利和发展模式。从中长期发展趋势来看，集中式长租公寓市场规模大，近年来经过高速增长，不断优胜劣汰。万科泊寓、龙湖冠寓等优秀房企领跑，已逐渐形成相对成熟的发展格局。

图片来源：克而瑞

国家层面连续出台相关政策，从土地、资金、金融等层面支持租赁住房发展，确保对公租房、长租公寓等功能性租赁住房的供给，保障性租赁住房将成为地产行业下一个发展风口。在租购并举、发展保租房等顶层政策支持下，我国长租公寓市场方兴未艾。

那么从“住有所居”升级到“住有宜居”，长租公寓如何破局呢？

必经之路：把握政策、取长补短、自我提升

长租公寓的发展既能提升城市职场人的居住问题，提升区域及版块价值，长远来看也将成为缓解供需矛盾，促进租赁住房市场，助力城市更新的新思路。对于长租企业来说，把握政策、取长补短、自我提升是实现穿越周期永续发展的必经之路。

譬如在去年10月，贵阳首个房上房Hn集中式长租公寓社区开业，以“和谐友爱的邻里关系”作为社区定位，瞄准漂泊在外的城市异乡人，为其提供品质租住服务。据了解，该长租公寓每套房型均为35-60㎡独立的单间，公寓定价为1400-1800元/套，以年轻时尚的建筑外观吸引85后、90后异乡群体。同时，公寓还注重对租客施以人文关怀，会定期组织各类邻里活动，如狼人杀、火锅趴、DIY等邻里活动，让同龄人在异乡能够从陌生人变成友爱的邻居朋友。

浙江朗诗寓瓜山未来社区，对千篇一律城中村的老旧建筑进行改造，融合了长租公寓、文创办公、民宿、商业等多元业态，整体打造综合型租赁社区。社区内规划配套学校、艺术展览馆、历史展览馆、多功能运动馆、文化公园、星光广场等，使整个社区生态自成体系，能满足租客教育、医疗、休闲、娱乐、运动等全方面需求。

又如上海虹寓·泊寓为典型的工改租项目，为国企旧有机床模型厂厂房改建而成，本身成本相对较低，周边生活商业配套一应俱全，改造完成后辐射周边企业复旦大学、B站、互联网科技公司的等客群，客户学历层次较高，整体满意度较高，目前经营情况较好。

还有作为长租公寓头部品牌的龙湖冠寓和旭辉瓴寓，前者通过用户思维精细化运营，切入人才公寓与政府实现双赢，后者则采用轻重资产并举、创新产品和资产管理等等。

这些案例都是一次次践行“租购并举”的尝试。不仅改善了人居环境，满足了城市新青年租住的品质需求，同时也是提供了一种新的美好生活方式。

从中长期来看，长租公寓仍是有较大潜力的优质赛道。随着租金回报率的提升和利率水平的降低，长租公寓市场将迎来外部市场更为成熟的发展时期，国内房企应继续提高专业水平，为将来的规模扩张奠定基础。

况且，未来随着国家对于住房租赁的愈加重视和经济进一步发展提升，“非改租”不仅是资产价值模式的再创新，也是响应国家号召可以为更多的城市新青年提供更有品质的租赁住房产品，实现“安居乐业”的民生福祉工程。