老旧小区改造的困境与对策

老旧小区指的是在单位制改革之前，由政府或者单位出资建设的居住区。但随着城市化的加速发展，老旧小区出现了街老、设施老等特点，而配套设施不齐、违章搭建严重、停车位不足等问题日益凸显影响到了居民生活的质量，阻碍了和谐社区的构建以及美好城市的建设。

在政府的管理下，城镇老旧小区改造正在各地如火如荼进行，这项工作对于满足人民群众美好生活需要，增强群众幸福感、获得感，提高城市整体形象，具有十分重要的意义。

但老旧小区改造工程属于长期惠民型社会事业，在财务核算上具有盈亏平衡周期长、项目利润率低、需要长期稳定运营才能获益的特征，大多数老旧小区受地区发展度、人流活跃度、区位、低效空间等因素影响，依靠小区内资源无法平衡社会资本投资。

所以本文结合老旧小区改造可持续发展的趋势和要求来看看其改造的对策可以有哪些？

首先可采用“1+1”的组合平衡模式，将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市低效用地组合，以土地再开发收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡。模式的主旨就是改造1个老旧小区配套开发一块土地，开发企业通过对土地进行公益性开发或者经营性开发赚取投资收益，激发社会资本的参与积极性，部分城市在条件允许的情况下，也可延伸到中心城区的有商业开发价值的土地。

老旧小区还可以建立“15分钟生活圈”，优先建设社区服务设施如养老、抚幼、托育等公益性服务设施，社区养老、抚幼、托育作为新兴的社区公共服务具有庞大的需求，可以实现公共服务的良好、延续性经营。

贵阳市“三哨机制”新闻发布会

部分有条件的老旧小区，可在小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，通过经营性设施未来产生收益来平衡老旧小区改造支出，产业升级包括“商业捆绑”、“旧区改造+物业提升”等。 

商业捆绑开发模式是指将部分住宅进行商业化改造，如改造为商业或民宿等商业化场所，例如上海的尚贤坊，在尽量保持原汁原味的原则下重塑功能，开发建设酒店、办公楼等配套设施，促进该区域建筑功能升级与品质提升。实现风貌保护、城市更新、旧区改造有机结合，弥补其他老旧小区改造的成本损失。

尚贤坊（图片来自网络）

物业升级模式则是指尽可能把周边老旧小区归拢进行统一改造管理，形成规模效应，社会资本收益主要依靠老旧小区后续增值经营服务收益，另一方面也可争取政府给予的社会资本奖励和物业补贴。

物业升级模式通常由老旧小区改造实施主体实施，通过使用者付费的部分项目赚取收益，如加装电梯、开发小区智慧APP、建设运营停车场、社区金融服务平台等。采用这种模式在社会资本完成老旧小区综合改造后，社会资本以创新方式接手小区物业管理，可以打破传统的物业管理模式，将相邻小区进行规模化管理，可以降低物管成本，提高服务水准。

老旧小区改造是一项中央和各级地方政府大力推动的民生工程，也是我国新型城镇化建设的重要内容之一。为了提升老旧小区改造工作的成效和质量水平，更需要积极结合老旧小区改造的基本内容及特点来制定相对应的改造措施。